不動産鑑定評価における税理士が知っておきたい常識や、税務で使用する用語と類似した専門用語などについて、体系的に取り上げ解説。鑑定評価、税務評価それぞれの常識を具体的事案を交え、それぞれの特徴を明示して詳解。

第１章　鑑定評価全般

　①　巷で言われる『簡易な鑑定』なるものは存在しない

　②　必ずしも『１+１＝２』とならない土地価格

　③　“価格の三面性” からみた不動産鑑定評価の方式

　　　～基本的な考え方と留意点～

　④　鑑定評価では『用途地域』よりも『用途的地域』が重視される

　　　～地域相場を捉える大きなポイント～

　⑤　現況地目が『農地』でも鑑定評価では『宅地』として扱われることがある

　　　～その根拠は？～

　⑥　更地の評価が建付地の評価より高いとは限らない

　　　～鑑定評価の常識も変化する～

　⑦　用途によって異なることもある大規模画地の価格

　　　～マンション用地と戸建用地～

　⑧　市街化調整区域内の土地の評価は不動産鑑定士でも難しい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第２章　原価法に関連するトピックス ～鑑定評価の手法①～

　①　争いが生じやすい中古建物の評価

　　　～鑑定評価で重視される市場性の観点～

　②　『減価修正』と『減価償却』の本質的な違い

　　　～鑑定評価と会計・税務～

　③　鑑定評価書（原価法）に登場する『付帯費用』の意味

　④　鑑定評価における土地建物一体減価という発想

　　　～容積率未消化の建物が建つ不動産の価値は下がる？～

　⑤　汚染土地の評価手法は原価法が現実的

　　　～鑑定評価と相続税評価・固定資産税評価の相違点～

第３章　取引事例比較法に関連するトピックス ～鑑定評価の手法②～

　①　鑑定評価に登場する価格形成要因と相続税の財産評価との関係

　②　道路の状況１つで土地価格も変化する ～容積率の多少が土地価格に与える影響～

　③　鑑定評価書（取引事例比較法）に登場する『標準化補正』の意味

　④　なぜ規模の大きな土地ほど単価が低いのか

　　　～土地の規模が単価に及ぼす影響～

　⑤　鑑定実務が固定資産税評価や相続税評価から学ぶこと

　　　～土砂災害（特別）警戒区域内の土地評価を例として～

第４章　収益還元法に関連するトピックス ～鑑定評価の手法③～

　①　収益還元法を適用する際の賃料の捉え方の相違

　　　～『自用の建物及びその敷地』と『貸家及びその敷地』～

　②　収益還元法といっても２通りの手法がある ～直接還元法とDCF法～

　③　“実質賃料” と “支払賃料” の違い ～鑑定評価では “実質賃料” が基本～

　④　利回りの捉え方 ～通常意味する粗利回りと鑑定評価で用いる純賃料利回りの相違～

第５章　借地権価格と借家権価格 ～借地借家①～

　①　借地権価格の評価は『更地価格×借地権割合』だけに限られない

　②　借地権とは異なる借家権の評価の意味

第６章　賃料の種類と鑑定ニーズ ～借地借家②～

　①　ニーズが多いのは継続賃料の評価 ～鑑定評価における『賃料』の捉え方～

　②　不動産鑑定評価基準には直接登場しない公租公課倍率法

　　　～世間的な地代の目安～

　③　事業用不動産の賃料はどのように求めるか ～相場がつかみにくい施設の場合～

　④　新規地代を求める新しい考え方 ～賃貸事業分析法という手法～

第７章　鑑定評価の常識と税務評価の常識 ～鑑定評価VS税務評価～

　①　共有不動産はどうして価値が下がるのか ～税務の常識と鑑定評価の常識～

　②　貸宅地の評価をめぐる争点 ～税務の常識と鑑定評価の常識～

　③　税務で『ゼロ評価』される土地に鑑定評価ではなぜ価値がつくのか

　④　相続税の財産評価における鑑定評価の位置付け（その１）

　　　～『特別の事情』という大きな壁～

　⑤　相続税の財産評価における鑑定評価の位置付け（その２）

　　　～鑑定評価額が採用されたレアケース～

　⑥　相続税の財産評価における鑑定評価の位置付け（その３）

　　　～財産評価基本通達による無道路地補正だけでは不十分とされた特別の事情～

　⑦　接面街路との高低差が価格に与える影響

　　　～鑑定評価と相続税財産評価の捉え方の相違～

黒沢　泰（くろさわ・ひろし）

昭和25年、埼玉県生まれ。

昭和49年、早稲田大学政治経済学部経済学科卒業。

同年、NKK（日本鋼管株式会社）入社。

平成元年、日本鋼管不動産株式会社出向（後に株式会社エヌケーエフへ商号変更）。

平成16年、川崎製鉄株式会社との合併に伴い、４月１日付で系列のJFEライフ株式会社へ移籍。

現在、JFEライフ株式会社不動産本部・部長、不動産鑑定士。

【役職等】

　不動産鑑定士実務修習修了考査委員

　不動産鑑定士実務修習担当講師（行政法規総論）

　公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究小委員会委員長

　公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「相続専門性研修」「財団の鑑定評価」

　「税務上の相当地代と公有財産の貸付基準」担当講師

　日本土地環境学会常務理事

【主著】

　『土地の時価評価の実務』（平成12年６月）

　『固定資産税と時価評価の実務Q&A』（平成27年３月）

　『税理士を悩ませる「財産評価」の算定と税務の要点』（平成29年10月）

　『基準の行間を読む不動産評価実務の判断と留意点』（令和元年８月）

　『記載例でわかる！ 不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識』（令和２年12月）

　『土地利用権における鑑定評価の実務Q＆A』（令和３年12月）

　『新版 実務につながる地代・家賃の判断と評価』（令和４年10月）

　『新版 税理士を悩ませる「財産評価」の算定と税務の要点』（令和５年８月、以上清文社）

　『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』（平成27年６月）

　『新版 不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』（令和３年４月）

　『相続財産の税務評価と鑑定評価　土地・建物の評価において《特別の事情》の認否

　　が争点となった重要裁決例・裁判例』（令和３年８月）　

　『新版 共有不動産の鑑定評価』（令和４年10月）

　『不動産の鑑定評価・相続税の財産評価・固定資産税の評価における増減価要因』

　（令和５年５月）

　『底地の鑑定評価と税務評価』（令和５年10月）

　『新版 すぐに使える不動産契約書式例60選』（令和５年12月）

　『改訂増補 私道の調査・評価と法律・税務』（令和６年４月）

　『新版 雑種地の評価－裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』

　（令和６年５月、以上プログレス）

　『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A（第２版）』（平成25年３月）

　『不動産鑑定実務ハンドブック』（平成26年７月、以上中央経済社）

　『まるごと知りたい不動産鑑定士』（令和３年11月、税務経理協会）

　『はじめての人にもわかる不動産登記簿の読み方・調べ方』

　（令和６年２月、ビジネス教育出版社）　ほか多数。