〈実務家が知っておきたい〉
空家をめぐる法律上の諸問題
【前編】
弁護士法人東町法律事務所
弁護士 羽柴 研吾
１ はじめに
総務省の統計によれば、平成25年10月１日現在における総住宅数は6,063万戸とされ、そのうち空家数は820万戸であり、空家率は13.5％といずれも過去最高を記録したと報告されている（総務省統計局平成27年２月26日付統計トピックスNo.86「統計からみた我が国の住宅 （「平成25年住宅・土地統計調査（確報集計）」の結果から）」の１を参照）。
空家戸数や空家率は今後も上昇していくものと見込まれるところ、空家は相続や住居の変更等、様々な理由から生じる身近な問題である。また、近時、空家等対策の推進に関する法律が制定されるなど、空家問題は古くて新しい問題でもある。
本稿は、空家問題に関する様々な法的問題の一端を整理することを目的としたものである。
なお、本稿内の意見等にわたる部分については筆者個人によるものであり、所属する団体等の見解を代表するものではないことを申し添える。
２ 空家の発生理由と不適正管理から生じる問題
（１） 空家の発生理由
空家が生じる理由には様々な要因が存在するところ、国土交通省近畿地方整備局の「住環境整備方策調査業務報告書」（2012年３月）によれば、以下のような事情があるとされている。
① 所有権者が遠方に居住していることにより、定期的な管理ができず、管理不全になっていること
② 居住者の死亡や相続人不存在の場合
③ 他地域への住み替え、管理・活用等の意思統一が図られていない
④ 所有権者が補修や解体費用を負担できないなど経済的な理由
⑤ そもそも所有権者に適正管理意識や近隣への迷惑意識がない
（２） 空家の不適正管理から生じる問題
空家の適正な管理が行われなければ、①建物の倒壊による事故、火災による事故、外壁の落下や飛散事故、敷地内の雑草や樹木の隣地への越境等の物理的原因による問題や、②空家への不審者の侵入、不法滞在、不法投棄等の人的原因による問題が生じることになる。
そこで、上記の問題に係る法的な問題について、①民事上の問題と②行政上の問題に分けて検討することとしたい。
３ 空家に係る民事上の問題
空家に係る民事上の問題としては、空家の所有権者としての責任と、損害賠償責任が問題になりうる。
（１） 相隣関係上の責任
空家の管理が行われない結果、隣地との境界上の柵が倒壊し、空家敷地内の立木の枝が隣地の敷地内に及んでいる場合、隣地所有者との権利関係については、民法の相隣関係の規定によって調整されることになる。
民法第233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）第１項
隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有権者に、その枝を切除させることができる。
空家の所有権者が竹木の所有権者でもある場合、隣地の所有権者から枝の切除を請求される可能性があり、その費用も負担しなければならない。
また、空家の残置物やごみ等が隣地に及んでいる場合やそのおそれがある場合には、隣地の所有権者から所有権に基づく物権的妨害排除請求権や物権的妨害予防請求権を行使され、物件の除去や予防措置を講じる必要が生じうる。
（２） 不法行為法上の責任
（ア） 空家の発生により見込まれる損害額について
空家の倒壊、外壁の落下、火災等が生じた場合、近隣住民等の第三者に物的損害や人身損害が生じうる。
具体的な損害額は個別案件によるが、公益財団法人日本住宅総合センターの調査結果によれば、第三者の損害について以下のような試算がされており、空家の所有権者は高額な損害賠償責任を負担するおそれがある。
① 火災による全焼・死亡事故
物的損害1,315万円 人身損害5,060万円 合計6,375万円
② 倒壊等による全壊・死亡事故
物的損害1,500万円 人身損害１億9,360万円 合計２億860万円
③ 外壁材の落下による死亡事故
人身損害5,630万円
（※） 詳細は「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」（公益財団法人日本住宅総合センター）を参照されたい。
（イ） 土地工作物責任
空家の倒壊・外壁落下の事故によって、近隣住民等に損害が生じた場合、空家の所有権者の土地工作物責任（民法第717条）が問題となる。
民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有権者の責任）
１ 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有権者がその損害を賠償しなければならない。
２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３ 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有権者は、その者に対して求償権を行使することができる。
建物の設置や保存に瑕疵がある場合に、占有者及び所有権者は、民法第717条によって損害賠償責任を負担することになるが、所有者の責任は、占有者と異なり無過失責任である。
同条第１項に規定する瑕疵とは、その種の工作物として通常備えるべき安全性が欠けていることをいうところ、空家の老朽化等によって倒壊や外壁が落下するなどした場合、建物が通常備えるべき安全性を欠いていると判断される可能性が高く、空家の所有権者は非常に重い損害賠償責任を負担することになる。
（ウ） 失火責任法
それでは、空家内の漏電等により火災が発生し、近隣住民等に損害が生じた場合、空家の所有権者はどのような責任を負担するのだろうか。この問題については、不法行為の特別法である失火責任法について理解しておく必要がある。
失火ノ責任二関スル法律
民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス
失火責任法は、我が国に木造家屋が多く、火災が発生した場合にその損害が甚大なものになることが多いことから、失火に対する不法行為責任を特別に軽減し、重過失がある場合に限り不法行為責任を成立させることを目的とした法律である。
ここにいう重過失とは、最高裁によれば「通常人に要求される程度の相当な注意をしないでも、わずかの注意さえすれば、たやすく違法有害な結果を予見することができた場合であるのに、漫然これを見過ごしたような、ほとんど故意に近い著しい注意欠如の状態」（最判昭和32年７月９日民集11-7-1203）とされており、不法行為責任を負う場面は相当程度限定されている。
それでは、土地工作物の所有権者に無過失責任を負わせる民法第717条と失火者の責任を重過失のある場合に限定する失火責任法は、どちらが優先的に適用されるのだろうか。
この問題を判断した最高裁判例はないものの、大審院時代の判決の中には、たとえば、電力会社が高圧電線の仮設施設の不十分なために火災を起こしたような場合に、失火責任法が優先的に適用され、故意又は重過失のない限り責任を負わないと判示したものがある。一方で、無過失責任たる土地工作物責任が優先するとの下級審裁判例や有力な学説もあり、理論的に固まっていない現状に鑑みれば、空家の所有権者としては、法的な責任を負うことがないよう適正に空家を管理しておくべきである。
（３） 空家が火遊び等により火災の被害に遭った場合
空家に侵入した近所の子どもの火遊びによって火災が発生し、空家が焼失した場合、空家の所有権者は誰に対して損害賠償請求をすることができるだろうか。
まず未成年者に対する損害賠償請求を行うことが考えられるが、民法第712条は、未成年者は他人に損害を加えた場合において、自己の行為の責任を弁識するに足りる知能（責任能力）を備えていなかった場合に、不法行為責任を負わない旨規定している。
この責任能力に関して、11歳11ヶ月の少年の場合に肯定した裁判例もあれば、12歳７ヶ月の少年の場合に否定した裁判例もあるが、少なくとも小学校低学年のような場合は、責任能力は否定されるものと考えられる。
次に、空家の所有権者は、未成年者の監督責任者である親に対して民法第714条に基づいて損害賠償請求をすることが考えられる。ここでは、被害者救済のために責任無能力者の代わりに監督責任者に責任（代位責任）を負わせた民法第714条と失火者の責任を重過失のある場合に限定する失火責任法の関係をどのように解釈すべきか問題となる。
民法第714条（責任無能力者の監督義務者等の責任）第１項
前二条の規定により責任無能力者がその責任を負わない場合において、その責任無能力者を監督する法定の義務を負う者は、その責任無能力者が第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、監督義務者がその義務を怠らなかったとき、又はその義務を怠らなくても損害が生ずべきであったときは、この限りでない。
この問題について、最高裁は、民法714条第１項に基づき未成年者の監督義務者が右火災による損害を賠償すべき義務を負うが、監督義務者に未成年者の監督について重大な過失がなかったときは、これを免れると判示している（最判平成７年１月24日民集49-1-25）。
したがって、空家の所有権者は、被害回復のために、監督義務者の重過失という難しい立証を迫られることになる。
（４） 相続放棄後の留意点
相続人が相続放棄し、他に相続人となる者がいないときに、被相続人の債権者の申立てによって相続財産管理人が選任される場合がある。
この場合、相続放棄をした者は、たとえ遠方に居住していたとしても、相続財産管理人が選任されるまで、当該空家を自己の財産におけるのと同一の注意義務をもって、その財産の管理を継続しなければならない（民法第940条）。
相続人は、相続放棄後も、相続財産管理人に引き継ぐまでの間、損害賠償責任等を追及されることのないよう空家の適正管理を行っておくべきである。
＊ ＊ ＊
【後編】（6/29公開）では、空家に係る行政上の問題点について整理する。
（了）
