鑑定評価額は評価の前提条件により異なってくる場合があります。
同じ土地を評価するにしても、例えば、隣接土地の所有者が購入する場合とそれ以外の不特定の人が購入する場合とでは、価格が異なっても何ら不合理でないケースがあります。
仮に、評価対象地の隣接土地が形状の悪い土地であったとします。隣接土地の所有者が対象地を買い取って一体利用することにより、もともと所有していた土地が形状の良い土地の一部となり、使い勝手も著しく向上するということになれば、他の人よりも少々割高な価格で購入しても損はないといえます。
このように、「隣接者が購入することを前提とした場合の価格は〇〇〇〇万円」であるとか、「市場において不特定多数の人が購入を検討する場合の価格は〇〇〇〇万円」であるという具合に、条件次第で評価額が異なることがあり得る点に鑑定評価の特徴があります。
今までの連載では、「鑑定評価の条件」そのものに関しては立ち入った説明をしてこなかったため、今回、その意義を改めて振り返ってみたいと思います。

私（75歳）は卸売業を営む会社の社長です。妻子はおらず姉Ａと弟の３人兄弟なのですが、弟とは数十年疎遠となっています。
会社はかねてより姉とともに経営し、姉にはとても助けてもらいここまでやってくることができました。一方、昨今のマクロ的な影響による仕入価格の高騰により苦しい経営状態であります。私は75歳になり姉も同世代ですので、そろそろ２人揃って引退をしようという話になっています。
なお、姉夫婦には一人娘Ｂがいますが専業主婦であり、会社に関与する可能性はありませんので、引退にあたって事業承継は考えておらず、Ｍ＆Ａの買い手を探すか、買い手が見つからなければ廃業とせざるを得ないと思います。
将来、私の相続財産は当然ながらお世話になってきた姉だけに渡し、弟には相続してほしくないのですが、どのような方法がありますでしょうか。

他の土地や他人の所有する設備を利用して自分の土地にライフラインを引き込む場合に関して、どのようなルールが定められたか教えてください。

前回は、事業用不動産、すなわちその収益性が事業の経営動向に強く影響を受けるものにつき、建物施設等の支払賃料等相当額を売上高をベースに求める手法について解説しました。そこでは、数ある事業形態のうち、賃貸・運営委託方式（＝不動産の賃借人が事業経営を行い、運営をマネジメント会社に委託する方式）を前提とした場合に、賃借人の売上高から推してどれだけの賃料の支払いが可能か（＝負担可能賃料はどこまでか）という視点から考え方を紹介しました（この手法は、不動産鑑定評価基準では「収益分析法」という手法の一つに含まれますが、前回の解説ではこの用語そのものは取り上げませんでした）。

今回は、（これも非常に紛らわしい概念で恐縮ですが）事業者が土地を賃借し、その契約内容に基づく予定建物（敷地を含む）を一括してテナントに新規に貸付けること（イメージは〈資料１〉）を想定した場合の期待家賃を出発点として新規地代相当額を試算する考え方を紹介します（この手法を「賃貸事業分析法」と呼んでいます）。

在宅勤務との関係で、業務上の連絡等をメールで行うことが増えてきています。メールで注意指導をする場合、口頭での注意指導と異なり、口調や表情等による細かいニュアンスを伝えるのが難しく、部下とトラブルになることが懸念されます。メールによる業務指導がパワーハラスメントにならないようにするためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

Ａは、Ｂから賃借した土地上に老朽化した建物を所有して居住していましたが、行方不明となっています。Ｂは、敷金額を超える未払賃料を回収するとともに、賃貸借契約を終了することや借地権を第三者に譲り受けさせることも検討しています。また、Ａは、Ｃから借入れをしており、Ｃは貸付金の回収をしたいと考えています。このような場合に、ＢやＣは、誰に対して、どのような請求等を行うべきでしょうか。

相続開始から長期間が経過した場合の遺産分割について、どのような見直しが行われたのか教えてください。

本連載でも賃料の評価に関連する内容を取り上げたことがありますが、そこでは、マンションやオフィスビル、倉庫等をはじめ、周辺に類似する物件の賃貸事例があり、その地域での相場がひととおり把握できるということを暗黙の前提としていました。
しかし、なかには汎用性の低い建物施設で、それと類似する物件の賃貸事例を探すのが困難なものがあります。

当社は、タイムカードにより従業員の労働時間を管理していますが、集計業務の効率化と不正打刻防止のため、ＩＣカードの導入を検討しています。このような労働時間の管理方法に問題はないでしょうか。
また、ＩＣカードを導入した場合、ＩＣカードに記録された入退室時間をそのまま労働時間として、残業代を支払わなければならないのでしょうか。ＩＣカードの導入をしていても、勤怠管理システムで労働時間を管理する場合、勤怠管理システム上の始業終業時刻に基づき残業代を支払うことは可能でしょうか。

次の事情がある場合に、空き家の共有関係を解消して当該共有者の持分を取得するためには、どのような方法によることができるでしょうか。
①　共有者のうちＸが外国籍の者で、登記簿上の住所も海外の住所となっており、当該外国住所宛に手紙を送付しても返信されてきた場合のＸの持分
②　Ｘの相続（相続人はＢ、Ｃ）が10年前に発生し、遺産分割協議が行われないうちにＣの相続（相続人はＤ、Ｅ）も発生した場合のＤの持分（ただし、Ｄの所在は不明なものとする）