経営者甲（令和６年８月１日相続開始）が100％所有している甲株式会社の株式を長男が相続していますが、甲株式会社は駐車場として賃貸予定のＡ土地について令和６年５月１日に売買契約を締結し、同日に10,000千円の手付金を支払い、令和６年10月１日に引渡しを受けています。Ａ社は土地の購入に対して借入ではなく預貯金で購入しています。

経営者甲（令和６年８月１日相続開始）が100％所有している甲株式会社の株式を長男が相続していますが、甲株式会社の資産の中に駐車場として賃貸しているＡ土地があります。Ａ土地は令和６年３月１日に売買契約を締結し、同日に10,000千円の手付金を支払い、令和６年６月１日に引渡しを行っています。
甲株式会社は３月決算で直前期末は令和６年３月31日となり、売買契約の内容及び時系列の詳細は、下記の通りです。

経営者甲（令和６年８月１日相続開始）が100％所有している甲株式会社の株式を長男が相続していますが、甲株式会社の資産の中に駐車場として賃貸していたＡ土地があります。Ａ土地につき令和６年５月１日に売買契約を締結し、同日に10,000千円の手付金を受領し、令和６年10月１日に引渡しを行っています。

経営者甲（令和６年８月１日相続開始）が100％所有している甲株式会社の株式を長男が相続していますが、甲株式会社の資産の中に駐車場として賃貸していたＡ土地があります。Ａ土地は令和６年３月１日に売買契約を締結し、同日に10,000千円の手付金を受領し、令和６年６月１日に引渡しを行っています。

相続税法22条において、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価と定められている。よって、「相続または贈与による財産の取得後に何らかの理由によってその価額が低落した場合も、課税価格に算入されるべき価額は、別段の定めがない限り、相続時または贈与時のその財産の時価である」。

国税庁が示した評価乖離率算定に係る算式が妥当なものであるのかどうかは、残念ながら現状、厳密な検証はできないのであるが（※22）、仮に妥当なものであるとした場合であっても、その算定時点が問題となる。すなわち、当該算式は、平成30年中の日本全国の中古マンション取引から異常値を除去して抽出された2,478件の取引データにより導き出されているのであるが（※23）、以下の表で見る通り平成30年以降の首都圏（中でも都区部）のマンション価格は上昇傾向にあることから、令和６年１月１日以降取得等するマンションに関し、平成30年時点のデータに基づく評価乖離率では、果たして適正な評価ができるのか大いに疑問である。

マンション評価通達に関しては、令和５年７月21日に（案）の段階でパブリックコメント（意見公募手続）が実施された。パブリックコメントは同年８月20日に締め切られ、その結果が同年10月６日に公表された。意見は102通寄せられ、うち98通がインターネット経由（電子政府総合窓口（e-Gov）の意見提出フォームを使用）である。
筆者自身もインターネットを通じて意見を提出しているが、その内容（国税庁により他の意見と適宜統合等されている）とそれに対する国税庁からの回答（考え方）を以下で対比させてみたい。

本稿では、先に公表され令和６年１月１日以後に相続、贈与又は遺贈により取得する居住用の区分所有財産（分譲マンション）への適用が始まっている当該マンション評価通達の内容と実務上の留意点について、以下で解説していきたい。

Ａ社の取締役会長である甲は令和６年４月22日に相続が発生しています。甲は４年前に代表権を長男である乙に移譲し、自らは会長としてＡ社の非常勤役員として勤務していましたが、令和５年にガンを患い余命半年の宣告を受けました。甲は遺言書を作成するとともに相続税の軽減対策のために金融機関から300,000千円の借入を行い、Ａ社が保有する自己株式を300,000千円（時価純資産価額＠20,000円×15,000株）で取得しました。

①　被相続人は、平成17年９月に、株式会社Ａに対し、期限の定めなく利息年６％の約定で5,000万円を貸し付け（本件貸付金）、Ａの代表取締役及び関係者１名は、被相続人に対し、本件貸付金の連帯保証をした。