相続税法22条において、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価と定められている。よって、「相続または贈与による財産の取得後に何らかの理由によってその価額が低落した場合も、課税価格に算入されるべき価額は、別段の定めがない限り、相続時または贈与時のその財産の時価である」。

国税庁が示した評価乖離率算定に係る算式が妥当なものであるのかどうかは、残念ながら現状、厳密な検証はできないのであるが（※22）、仮に妥当なものであるとした場合であっても、その算定時点が問題となる。すなわち、当該算式は、平成30年中の日本全国の中古マンション取引から異常値を除去して抽出された2,478件の取引データにより導き出されているのであるが（※23）、以下の表で見る通り平成30年以降の首都圏（中でも都区部）のマンション価格は上昇傾向にあることから、令和６年１月１日以降取得等するマンションに関し、平成30年時点のデータに基づく評価乖離率では、果たして適正な評価ができるのか大いに疑問である。

マンション評価通達に関しては、令和５年７月21日に（案）の段階でパブリックコメント（意見公募手続）が実施された。パブリックコメントは同年８月20日に締め切られ、その結果が同年10月６日に公表された。意見は102通寄せられ、うち98通がインターネット経由（電子政府総合窓口（e-Gov）の意見提出フォームを使用）である。
筆者自身もインターネットを通じて意見を提出しているが、その内容（国税庁により他の意見と適宜統合等されている）とそれに対する国税庁からの回答（考え方）を以下で対比させてみたい。

本稿では、先に公表され令和６年１月１日以後に相続、贈与又は遺贈により取得する居住用の区分所有財産（分譲マンション）への適用が始まっている当該マンション評価通達の内容と実務上の留意点について、以下で解説していきたい。

Ａ社の取締役会長である甲は令和６年４月22日に相続が発生しています。甲は４年前に代表権を長男である乙に移譲し、自らは会長としてＡ社の非常勤役員として勤務していましたが、令和５年にガンを患い余命半年の宣告を受けました。甲は遺言書を作成するとともに相続税の軽減対策のために金融機関から300,000千円の借入を行い、Ａ社が保有する自己株式を300,000千円（時価純資産価額＠20,000円×15,000株）で取得しました。

①　被相続人は、平成17年９月に、株式会社Ａに対し、期限の定めなく利息年６％の約定で5,000万円を貸し付け（本件貸付金）、Ａの代表取締役及び関係者１名は、被相続人に対し、本件貸付金の連帯保証をした。

Ａ社の代表取締役である甲は、Ａ社株式を67％所有していますが、令和６年４月５日に相続が発生しています。Ａ社は、令和５年10月にＭ＆Ａにより非上場会社であるＢ社の株式を60億円で取得しています。Ａ社は３月決算のホールディングスカンパニーであり、株式等保有特定会社に該当しますので、第５表「１株当たりの純資産価額（相続税評価額）の計算明細書」においてＢ社株式の相続税評価額を算出する必要があります。
Ｂ社は大会社に該当し、特定の評価会社には該当しませんので、類似業種比準価額で計算すると10億円の相続税評価額となりますが、Ｂ社株式の相続税評価額は10億円として問題ないでしょうか。それとも財産評価基本通達６項の定めにより評価通達とは別の取得価額や鑑定価額を検討するべきでしょうか。

相続税の申告の際、評価で悩むものの１つとして庭園設備がある。庭園設備の評価は、財産評価基本通達92の（３）によると以下のとおりとなる。

甲は昭和40年にＡ社を設立し、パンの製造業を営んでいましたが、令和２年に代表取締役を辞任し、甲の甥である乙が新たに代表取締役に就任しました。Ａ社の株主は甲のみで甲は発行済株式数200株を所有していましたが、同年に乙に株式を売却するとともに下記の遺言書を作成しています。

甲は昭和40年にＡ社を設立し、パンの製造業を営んでいましたが、令和２年に代表取締役を辞任し、甲の甥である乙が新たに代表取締役に就任しました。Ａ社の株主は甲のみで甲は発行済株式数200株を所有していましたが、同年に乙にＡ社株式20株を相続税評価額で売却するとともに下記の遺言書を作成しています。甲は、代表取締役辞任後、相続開始まで引き続きＡ社の会長として役員になっています。