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小規模宅地等の特例とは

相続税相続税評価額小規模宅地等の特例

解説:筏井 昌春(税理士)

相続税の計算では、被相続人が所有していた宅地等の中に事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合に、そのような宅地等の処分には相当の制約があること等を考慮して相続税評価額を50%~80%減額してもらえる小規模宅地等の特例の制度が設けられています。

この制度は、納税者にとって非常に有利な制度となっていますが、その反面、行き過ぎた節税対策に使用されることもあり、本来の目的とはかけ離れた利用ができないよう税制改正が行われることもあります。

今回は、この小規模宅地等の特例について制度の概要をご紹介いたしますが、初めて携わられるご担当者様でも安心して実務に必要な知識を身に付けていただけるよう、易しくかつ実務に即して詳細に解説するDVDセミナー講座も当ページでご案内しております。

小規模宅地等の特例とは

1.小規模宅地等の特例とは

被相続人が相続開始時に所有していた宅地等の中に被相続人又は同一生計親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で一定の要件を満たすものがある場合には、それらの宅地等の中から納税者の選択した宅地等のうち限度面積を満たす部分について、課税価格に算入される金額が相続税評価額から80%又は50%減額されます。

この制度のことを小規模宅地等の特例といいます。

2.相続開始直前の利用状況

小規模宅地等の特例の適用を受けることができる宅地は、相続開始直前に被相続人又は同一生計親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で一定の建物又は構築物の敷地であることが要件とされています。

(1) 同一生計親族

被相続人と生活を共にしていた親族をいいます。被相続人と同居していた配偶者や子供などが当たります。また、同居はしていなくても生活費等の仕送りなどが行われ扶養親族となっている親族も同一生計親族に該当します。

(2) 事業の用

小売業や製造業など一般的な事業はすべて含まれますが、それに加えて賃貸借による不動産の貸付は事業的な規模でなくても事業に含まれることとなります。

(3) 居住の用

被相続人が亡くなる前に老人ホーム等に入所していた場合には、入所直前まで居住の用に供していた宅地等は、他の用途に供されている場合を除き、被相続人の居住用宅地に含まれることになります。

(3) 建物又は構築物の敷地

この特例は宅地等の上に建物や構築物といったいわゆる上物があることが要件とされていますので、青空駐車場のような何らの設備も有しない駐車場の敷地は対象となりません。

3.適用対象資産

(1) 特定事業用宅地等

相続開始直前に被相続人又は同一生計親族の事業の用に供されていた宅地等について下記の要件を満たす場合に該当します。なお、特定事業用宅地等の対象となる事業からは不動産貸付業等が除かれ、不動産貸付業等については後述する貸付事業用宅地等に該当するか否かを判定することとなります。

  • ① 相続開始直前に被相続人の事業の用に供されていた宅地等をその事業を承継した親族が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで事業を継続した場合に該当します。
  • ② 相続開始直前に同一生計親族の事業の用に供されていた宅地等をその同一生計親族本人が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで事業を継続した場合に該当します。

(2) 特定居住用宅地等

相続開始直前に被相続人又は同一生計親族の居住の用に供されていた宅地等について下記の要件を満たす場合に該当します。なお、宅地等の取得者が被相続人の配偶者である場合には下記の要件にかかわらず無条件で特定居住用宅地等に該当します。

  • ① 相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた宅地等を被相続人と同居していた親族が取得した場合には、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで居住を継続した場合に該当します。
  • ② 相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた宅地等を被相続人と同居していなかった親族が取得した場合には、その被相続人に配偶者がなく、その宅地を取得した親族等が持ち家を有していない等の要件を満たしたときに該当します。
  • ③ 相続開始直前に同一生計親族の居住の用に供されていた宅地等をその同一生計親族本人が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで居住を継続した場合に該当します。

(3) 特定同族会社事業用宅地等

相続開始直前に特定同族会社の事業の用に供されていた宅地等をその法人の役員である親族が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限までその法人の事業の用に供されている宅地等が該当します。なお、特定同族会社とは相続開始直前に被相続人及び被相続人の親族等で発行済株式等の50%超を有する法人をいい、その法人の営む事業は不動産貸付業等以外の事業に限られます。また、特定同族会社事業用宅地等に該当するためには、被相続人から特定同族会社に対する宅地等又は家屋の貸付が賃貸借契約である必要があります。

(4) 貸付事業用宅地等

相続開始直前に被相続人又は同一生計親族の不動産貸付業等の用に供されていた宅地等について下記の要件を満たす場合に該当します。なお、相続開始前3年以内に開始した貸付事業の用に供されている宅地等は、その貸付事業が事業的規模で行われている場合を除き、貸付事業用宅地等に該当しないこととされます。

  • ① 相続開始直前に被相続人の不動産貸付業等の用に供されていた宅地等をその事業を承継した親族が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで事業を継続した場合に該当します。
  • ② 相続開始直前に同一生計親族の不動産貸付業等の用に供されていた宅地等をその同一生計親族本人が取得し、相続税の申告期限までその宅地等を所有し、同期限まで事業を継続した場合に該当します。

4.減額される割合及び限度面積

区分 減額される割合 限度面積
特定事業用宅地等 80% 400㎡
特定居住用宅地等 80% 330㎡
特定同族会社事業用宅地等 80% 400㎡
貸付事業用宅地等 50% 200㎡

上記の限度面積は、納税者の選択した宅地がどの区分の宅地かによって下記の面積の制限を満たす必要があります。

  • (1) ①、②、③のみ選択(④を選択しない場合)
    ①+③≦400㎡、②≦330㎡(最大で730㎡)
  • (2) ④に加え①、②、③のいずれかを選択(④を選択する場合)
    (①+③)×200/400+②×200/330+④≦200㎡

5.特例を受けるための手続

小規模宅地等の特例の適用を受ける場合には、相続税の申告書にこの規定の適用を受ける旨を記載し、計算の明細書など一定の書類を添付して提出しなければなりません。

実務において正しい処理ができるようになるために

この特例は、まず、相続開始直前の利用状況を確認したうえで、相続開始後に宅地の取得者が誰なのか、また、その宅地の利用状況はどうなのかなどの確認が必要となります。利用状況に応じて確認する内容も多岐にわたりますので慎重な判定が必要となります。

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