今回は土地評価の路線価方式について学ぶこととする。
路線価方式による宅地評価は、基本的には路線価　×　地積で行われ、これに一定の調整計算を行うこととなる。

当社は資本金額1,000万円の製造業を営む内国法人（３月決算）です。
10年来にわたって業績が低迷したため前期において債務超過に転落し、オーナー社長（役員）からの借入金を運転資金や金融機関からの借入金の返済資金に充当しています。
前期末での役員借入金の残高が１億円にまで膨らみ、金融機関からの新規借入ができない状況にあります。
オーナー社長は高齢でもあることから、役員借入金の解消策を検討していますが、税務上の留意事項について教えてください。

〔Ｑ〕前回は、相続税の評価で、宅地が道路に接しているか、また、その道路と宅地との関係で、どのような評価減がされるか、という解説をうかがいましたが、その道路を私有している場合の、その道路そのものは課されないのですね。
〔税理士〕私道の評価ですね。
これは、その私道が、どのように使われているかによって、課税されたり、課税されなかったりします。

宅地の評価は、路線価方式又は倍率方式のいずれかにより評価する（評基通11）。
ただし、どちらかを任意に選択できるというわけではなく、宅地毎に路線価方式又は倍率方式のいずれで評価することが、課税当局によりあらかじめ定められている。
宅地のうち、「市街地的形態を形成する地域にある宅地」は路線価方式で評価を行い、それ以外については倍率方式で評価する（評基通11）ことになっており、わかりやすくいえば、一般的な住宅地は路線価方式で評価を行い、周囲に建物がほとんどないような場所にある宅地については、倍率方式で評価すると理解すればよいであろう。

前回は建物の評価について学んだが、今回、次回と２回に分けて、土地の評価について学んでいくこととする。
相続税申告業務における土地評価は難易度の高い業務領域であり、そのすべてを説明することは難しいので、一般的な宅地（自宅敷地、賃貸アパート敷地など）を主に想定して説明することとする。
土地を評価する場合、概念的には以下の順序で行うことになる。

今回から３回にわたって不動産（土地・建物）の評価について学んでいくが、本連載では相続税における評価を説明していくこととする。
なお、遺産分割協議においては、厳密には相続税評価額でなく時価を基礎として話合いを行うことが理論的であることから、土地の時価については相続税評価額を公示価格ベースに変換するため、相続税評価額を80％で除した金額（＊１）を時価とすることも実務上は行われる。

〔Q〕前回は、都市計画区域や準都市計画区域内では、道路に接していない宅地は、建築基準法の規制で、建物の建築はできないという説明でしたが、それ以外の区域では、道路に接していない宅地でも建物を建てられるということなのでしょうか？
〔税理士〕そのとおりです。しかし、東京都の例でいいますと、奥多摩町と檜原村を除いた全域が都市計画区域になっています。

〔Ｑ〕図表１（ア）のような土地があって、間口が２ｍ、長さ15ｍの細長い路地状部分の敷地で路線価10万円の道路に接しています。このような地形だと、かなり減価していると思いますが、どのように評価するのでしょうか。
〔税理士〕このような地形の土地を、鑑定評価では「袋地」といっており、また、税務では俗に「旗竿地」といっていますが、評価通達では「不整形地」の一種として、前回で説明した「調整率表」の「④　不整形地補正率を算定する際の地積区分表」「⑤　不整形地補正率表」を適用して評価します。

〔Ｑ〕相続税の路線価図の読み方は、前回の説明でよく分かりました。
ところで、同じ路線に面していて宅地でも、その地形や面積などによって、その価額が異なるということでしたが。
〔税理士〕はい。
例えば、戸建の専用住宅の敷地について見てみますと、間口が10mぐらいあって、奥行が15mから20mぐらいというのが、一般的な地形といえますね。
これより間口が狭くなったり、奥行が短くなったりすると、普通の住宅は建てにくくなるので、その土地の価値は下がってきます。また、奥行が長すぎても、広い庭がとれて良いともいえますが、「土地の効率価値」ということからすると、減価しています。

〔Ｑ〕相続税の路線価が公表され、地価は全国的に見ると５年連続の下落が続いていますが、下落の幅は縮小し、また、都市部では上昇地点も目立つと、７月１日の夕刊新聞で報じられていましたね。
〔税理士〕はい。例年、７月１日頃に公表されていますね。
〔Ｑ〕ところで、３月21日に公表されていた地価公示でも、地価が同じような傾向にあると報じられていましたが、今年の３月から７月にかけて、地価が同じように変動しているということなのですか。