土地評価をめぐるグレーゾーン
《10大論点》
【第１回】
「評価単位はどのように分けるのか」
税理士法人チェスター
税理士 風岡 範哉
－本連載の趣旨－
筆者は昨年６月に株式会社清文社より『グレーゾーンから考える 相続・贈与税 土地適正評価の実務』と題する書籍を上梓した。
土地の評価は、あらかじめ定められた国税庁評価基準（財産評価基本通達。以下、評価通達）により行われているのが一般的であるが、土地は極めて個別性が強いことから、すべての個別事情を想定して評価基準を定めることは難しい。したがって、ある程度包括的な規定ぶりにならざるを得ない。
例えば、評価通達の中には、「著しく不適当（評価通達６）」「著しく不合理（同７－２）」「実際の面積（同８）」「相当と認める金額（同20－２）」「著しく広大（同24－４）」「通常必要と認められる（同40）」など数多くの包括的表現がある。広大地補正における広大地であれば、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」をいうが、何が標準的なのか、著しく地積が広大とはどの程度をいうのか、具体的に示されていない。
これが拙著における、いわゆる“グレーゾーン”であり、実務においては判断に迷う場面が多くある。このようなグレーゾーンについて、適正な評価を行う手がかりとなるのが過去の判例・裁決事例である。
本連載ではその中から特に重要と思われる10の論点を引き出し、土地を評価するうえで、複数の評価方法があることによりグレーゾーンが存在することを指摘し、そのグレーゾーンを解決するための実務上の取扱いや裁判例・裁決例を検討し、ポイントとしてまとめた。
◆ 取扱い ◆
土地の価額は、原則として、①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の地目の別に評価する（評価通達７）。
さらに同じ地目であっても、宅地の場合は利用の単位となっている１区画ごと、農地の場合は、耕作の単位となっている１区画ごと、雑種地の場合は利用の単位となっている一団ごとと定められている（同通達７－２）。
◆ 例 外 ◆
ただし、地目の別に評価する評価単位の例外として、異なる地目であっても、宅地化が進展している地域において市街地農地、市街地山林、市街地原野及び雑種地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみて一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価することとされている。
また、自ら使用している宅地であっても、土地の位置及び利用されている路線からみて、全体を一画地とすることが合理的でない場合にはその全体は必ずしも一画地と判定されないこととされている。
◆ ここがグレーゾーン ◆
２以上の地目が隣接している場合で、全体を一団として評価することが合理的と認められる場合とは、どのような場合か。
また、「同一利用単位の宅地が別々の評価単位となる場合」とは、どのような場合か。
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