空き家をめぐる法律問題 【事例15】 「マンション空き家と滞納管理費に関する諸問題」 弁護士 羽柴 研吾 － 事 例 － 築40年を超える区分所有権のあるマンションの管理組合は、外壁に亀裂が入るなど老朽化したマンションの修繕工事を行うことを検討している。そこで、従前からの管理費や修繕積立金の支払状況を確認したところ、過去６年分の管理費や修繕積立金を支払っていない区分所有者がいることが明らかになった。当該区分所有者は、現在、専有部分に居住しておらず、連絡先も明らかではない。 １ はじめに 国土交通省の「築後30、40、50年超の分譲マンション数」によれば、平成30年度末に存在した築40年超のマンションは、81.4万戸であったところ、10年後には約2.4倍の197.8万戸に、20年後には約4.5倍の366.8万戸にまで及ぶものとされている。また、平成30年度マンション総合調査結果によれば、平成30年度における完成年次別内訳をみると、完成年次が古いマンションほど、空室のあるマンションの割合が高くなる傾向があると指摘されている。 区分所有建物には複数の者が居住しており、建物の維持管理は区分所有者全体の責務でもあることから、今回は、区分所有建物の一部が空き家となり、管理費等が滞納になっている事案への対処方法を検討することとしたい。 ２ 滞納管理費を請求できる期間について（小問【１】） マンションの管理規約の中には、管理費や特別修繕費（以下「管理費等」という）の支払義務を規定しているものがある。管理費等の支払請求権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われることになる。 そのため、管理費等の支払請求権の消滅時効期間は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、５年間（民法第169条）と考えられている（最判平成16年４月23日民集58巻４号959頁）。もっとも、消滅時効は、その期間の経過によって当然に権利の消滅効が生ずるものではなく、債務者の援用によって初めて効力を生ずるものであるから、５年分以上の管理費等の滞納がある場合であっても、管理組合としては、滞納債務者に対して、全額を請求するべきである。 なお、いわゆる債権法改正後の民法第166条においては、消滅時効期間について、主観的起算点から５年間、客観的起算点から10年間と規定されており、民法第169条は削除されている。したがって、前記平成16年最高裁判決は、改正民法施行後に意味を失うことになるが、消滅時効期間に関する取扱いに影響はないものと考えられる。 ３ 管理組合による滞納管理費の一般的な回収方法（小問【２】） 管理費等の支払請求権は、先取特権の被担保債権とされている（建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という）第７条）。そのため、管理組合には、滞納された管理費等を改修する方法として、①滞納者に対して訴訟を提起し、債務名義を取得して強制執行によって回収する方法と、②先取特権に基づき滞納者の有する区分所有権や建物に備え付けられた動産の競売によって回収する方法とが考えられる。 なお、後者の場合、建物に備え付けられた動産の競売によっては全額が回収できない場合に、区分所有権の競売が可能となるが（民法第335条第１項）、空き家になっている場合は、換価性の高い動産類が残置されていることは少ないであろうから、この要件を満たす可能性は高いように思われる。 もっとも、区分所有物件には、先取特権に優先する住宅ローンによる抵当権が設定されていることもあり、区分所有権の買受可能価額が優先債権の見込額に満たない場合には、競売手続の無剰余取消し（民事執行法第63条）（※）が行われることになる。また、管理費等を滞納している者は、優先権のある租税公課等も滞納しているケースが多いと考えられることから、これらの競売による回収可能性は低い場合が多いであろう。 （※） 無剰余取消し・・・①差押債権者の債権に優先する債権がない場合に、不動産の買受可能価額が手続費用の見込額を超えない場合や、②優先債権がある場合に、不動産の買受可能価額が手続費用と優先債権の見込額の合計額に満たないときに、一定の場合を除いて、競売手続が取り消される制度 なお、行方不明者に対する訴訟や強制執行については、通常の送達方法が奏功しない場合でも、公示送達による方法で対処することができる。 ４ 区分所有法第59条に基づく競売請求による回収（小問【３】） 上記３の強制執行や先取特権の実行によっては、滞納された管理費等を回収できない場合、区分所有法第59条に基づく区分所有権の競売請求を行うことが考えられる。同条の競売請求は、区分所有者の共同生活上の障害が著しい場合に、区分所有権をはく奪することを目的とした例外的な救済制度である。 この競売請求が認められるためには、手続的要件として、区分所有者及び議決権の４分の３以上の決議に加えて、実体的要件として、①区分所有者が、区分所有者の共同生活上の障害が著しい行為を行っていること、②他の方法によっては、その障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であることが必要となる。 まず、要件①については、滞納された管理費等の額が相当額に及んでいることが最も重要な要素であり、これに実害の有無（必要な修繕工事が行えているかどうか等）も考慮して要件を判断することになる。 次に、要件②については、主として、競売の請求に至るまでに取得した債務名義に基づいて行った強制執行や先取特権に基づく担保不動産競売が奏功しなかった場合や、無剰余取消しによって競売手続が取り消されたような場合に、認められる傾向にある。 もっとも、裁判例によっては、競売による回収が奏功しない場合でも、滞納債務者が一括又は分割弁済の協議を申し出ているような場合には、他の回収方法の存在があるものと判断される可能性もあるが、滞納額と滞納者の提案した金額との差や、滞納債務者の資力によることになる。 そのため、管理組合としては、強制執行や競売手続の顛末の分かる書類を整えることに加えて、空き家の区分所有者の資力を調査した資料等を十分に証拠化しておくことが求められる。 管理組合の競売請求が認められた場合でも、滞納者に対する強制執行等では回収できないことが前提となっていることから、管理組合に対する配当は予定されていない。そこで、管理組合としては、競売による買受人（特定承継人）に対して、滞納された管理費の支払いを請求することができる（区分所有法第８条）。買受人は滞納管理費があることも想定して買い受けているため、買受人からの回収可能性は高い。 管理組合としては、区分所有法上、種々の方法によって管理費等を回収する方法が存在するが、最終的な回収までは、時間的にも手続的にも相当の負担があることから、普段から入居者と管理費等の支払の有無を適切に管理しておくことが必要である。 （了）
〈小説〉 『所得課税第三部門にて。』 【第22話】 「国税庁のビッグデータの開示」 公認会計士・税理士 八ッ尾 順一 「中尾統括官！」 浅田調査官は、パソコンの画面を見ながら中尾統括官に声をかける。 「国税総合管理システムの導入費用って・・・すごい金額なんですね。」 浅田調査官の声に、調査報告書を読んでいた中尾統括官は、顔を上げる。 「国税総合管理システム？」 中尾統括官は立ち上がり、浅田調査官のパソコンを覗く。 「ああ、これか・・・」 中尾統括官は浅田調査官のパソコンに表示された財務省のホームページを見て納得する。 開かれたページは「国税総合管理（KSK）システムの導入経緯」となっている。 「情報を収集・蓄積し、そして加工・管理・活用するコストって、結構かかるものなのですね。」 浅田調査官は、もう一度、確認する。 「・・・この国税総合管理システムの導入に際しては、1989年から最初の３年間は競争入札（落札額160億円）が実施されたのだが・・・その後10年間は随意契約で、その契約金額が2,978億円で発注されていて、発注業者選定の基準が不透明なうえに、経費削減の努力がみられないとして批判を浴びたんだよ・・・」 中尾統括官は説明を続ける。 「それで国税庁は、2021年度までを目途に、運用コストの圧縮（３割削減）を目指すことをこの資料で明らかにしているんだ・・・」 中尾統括官は画面を見ながら説明する。 「ところで・・・この『随意契約』って・・・何でしたっけ？」 浅田調査官は、ばつが悪そうに頭をかきながら尋ねる。 「随意契約というのは・・・国や地方公共団体などが競争入札によらず任意で決定した相手と契約を締結することや締結した契約のことなのだが・・・国及び地方公共団体が行う契約は、入札によることが原則であることが、会計法29条の３第１項及び地方自治法234条２項で規定されている・・・」 中尾統括官は饒舌になる。 そして、手元にある分厚い六法全書を手に取る。 「なるほど・・・」 浅田調査官は六法全書を覗き込みながら頷く。 「・・・ところで、このKSKシステムって、申告書などの入力をOCR（光学文字読み取り装置）で処理し、各国税局・税務署と国税庁事務管理センターを結ぶことで、我々の仕事の効率に役立っているのは理解できるのですが・・・この情報を納税者に提供する・・・ということは考えていないのですか？」 浅田調査官が尋ねる。 「国税庁が集めた情報を・・・納税者に提供するだって？」 中尾統括官は怪訝そうな顔をする。 「なぜ・・・税務署や国税局が集めた貴重な情報を提供しなければならないんだ？・・・この情報をベースにして、類似業種の中から申告漏れの疑いのある納税者を割り出したり、納税者間の不明朗な資金の流れを解明するなど、税務情報を広域・多角的に分析・処理できるよう加工されたものなんだ。これを納税者に提供するなんて・・・どう考えても無理だろう・・・」 中尾統括官の声には、若干の怒りが含まれている。 「それはまぁ・・・そうなんですが・・・」 浅田調査官は口ごもる。 「・・・ただ、この情報は・・・納税者や税理士等にとっても利用価値があるので、国税庁のビッグデータをこれらの人たちに開示して、適正な申告納税に役立たせたら良いのではと・・・もちろん個人情報の問題もあるので、すべての情報は開示できないにせよ、開示しても課税上、特に問題のない、一定の制約された情報については、納税者等に提供したらと思うのです。」 そう言うと、浅田調査官は、ペンを執る。 中尾統括官は浅田調査官の描いている図を見ながら、頸を傾げる。 「しかし・・・これは無理なんじゃないか・・・」 中尾統括官はつぶやく。 「・・・例えば、推計課税などの場合、税務署は納税者と類似する同業の納税者を選定することは可能ですが、納税者としてはそのようなデータを得ることができないですし、選定された納税者の妥当性を確認することもできない・・・これって課税上、公平ではない、すなわち情報の平等化に反すると思うのです・・・」 浅田調査官は、中尾統括官の顔を見る。 「ですから・・・納税者もKSKシステムを利用して、税務申告等に役立つ情報を取得できるようにしてあげたらよいと思います・・・法人税などでは、過大な役員給与とか過大な役員退職金が問題になりますが、納税者としては、その確認のためにKSKシステムを利用できれば、税務上の争いも少なくなる・・・法人税法施行令70条では、『その内国法人と同種の事業を営む法人でその事業規模が類似するものの役員に対する給与の支給の状況等に照らし・・・』と書かれていますが、そのような情報は現実問題として、納税者は簡単に得ることができない・・・」 今度は、浅田調査官の声が高くなる。 中尾統括官は黙って聞いている。 （つづく）
《速報解説》 会計士協会、「2018年度 品質管理委員会年次報告書」を公表 ～関係会社株式の評価等に関し改善勧告～ 公認会計士 阿部 光成 Ⅰ はじめに 2019年６月28日、日本公認会計士協会は、「2018年度 品質管理委員会年次報告書」及び「2018年度 品質管理委員会活動に関する勧告書」を公表した。 また、同日、「2018年度 品質管理レビュー事例解説集」も公表している。 年次報告書は、監査法人又は公認会計士が行う監査の品質管理の状況をレビューする制度（品質管理レビュー制度）に基づくものであり、基本的な対象は、監査法人又は公認会計士である。 しかしながら、年次報告書に記載されている内容については、一般の事業会社における会計処理等にも関連するものがあるので、実務において参考になるものを紹介する。 なお、文中、意見に関する部分は、私見であることを申し添える。 Ⅱ 会計処理等に関連する改善勧告 多くの監査事務所が改善勧告を受けた「４．会計上の見積りの監査」では、次の事項を含めて、幅広く改善勧告事項が指摘されている（年次報告書53ページ）。 会計上の見積りの監査に関して、次の改善勧告事項が多く見受けられたとのことである（年次報告書53ページ）。 次の事項に関する改善勧告事項が述べられている（年次報告書23ページ、65ページ、67ページ）。 より具体的な内容は、「2018年度 品質管理レビュー事例解説集」をお読みいただきたい。 Ⅲ IFIARの調査結果 監査監督機関国際フォーラム（以下「IFIAR」という）は、世界各国・地域の監査監督機関から構成された組織である。 IFIARによる「上場企業の監査業務における品質管理の項目別の指摘数」では、次のものがあげられている（年次報告書85ページ）。 公正価値測定を含む会計上の見積りの監査については、整合性のない監査証拠の検討を含む経営者の仮定の合理性を十分に評価していないという指摘がほぼ半数を占めているとのことである（年次報告書85ページ）。 （了）
《速報解説》 国税庁、令和元年分の路線価を公表 ～地方の回復傾向もあり全国平均路線価は４年連続上昇～ Profession Journal編集部 ７月１日、国税庁は相続税や贈与税の算定基準となる令和元年分の路線価を公表した。 令和元年分の全国平均路線価は対前年比1.3％増となり、４年連続の上昇を記録した。ここ４年において1.3％の上昇率は最も高く、また、都道府県別の路線価上昇も最も多い19都道府県と増加している。 上昇の主な背景としては、例年続く訪日外国客（インバウンド）の増加や雇用・所得環境の改善、住宅取得支援施策等による住宅需要の下支えなどが関係しているとみられる。 〇堅調な上昇を続ける首都圏 首都圏では、東京で4.9％、千葉で1.0％、神奈川で0.9％、埼玉で1.0％のプラスとなっており、堅調な上昇を続けている。 2020年の東京五輪・パラリンピックに向けてのインフラ整備や再開発に加え、働き方改革に対応したオフィス環境改善のための拡張・移転やベッドタウンとしての再開発による相次ぐマンション建設等が背景にあると思われる。 なお、東京都中央区銀座５丁目の「鳩居堂」前は、今年で34年連続の地点別の最高路線価となり、１平方メートルあたりの価格は4,560万円だった。これにより３年連続の最高価格を更新したが、昨年からの上昇率は2.9％と、近年の上昇率からするとゆるやかになっている。 〇地方は２極化傾向へ 沖縄県が8.3％のプラスで都道府県別の路線価上昇率トップとなっており、地方でも観光需要の高い地域は上昇傾向がみられる。 また、27県で路線価の下落が続くなか、そのうち22県については下落幅が昨年より縮小しており、地方においても地価は回復傾向にあるものの、交通利便性の高い地域、もしくは集客力のある観光地が中心であり、それ以外の地域では下落傾向にあるなど、地方の中においても２極化の様相を呈している。 高齢化が進む日本では、老後を見据え利便性の高い都市部に移り住む高齢者が増加しており、その需要に応じた再開発が進んでいることや、観光地化による地価の上昇がここ数年続いており、この傾向はまだ続くことが予想される。 このようなことから、以前は地価が落ち着いていたとしても数年の内に高騰していることも考えられるため、土地の評価額を減じる特例の適用の有無の検討が再度必要となる場合もあるので、最新の路線価については改めて確認しておきたい。 （了）
《速報解説》 「公正なＭ＆Ａの在り方に関する指針」が策定される ～支配株主・一般株主間の公正な取引条件を担保する６つの措置を提示～ 公認会計士 阿部 光成 Ⅰ はじめに 2019年６月28日、経済産業省は、「公正なＭ＆Ａの在り方に関する指針－企業価値の向上と株主利益の確保に向けて－」を公表した。これにより、2019年５月14日から意見募集していた公開草案が確定することになる。 経済産業省は、2007年９月４日、ＭＢＯ（マネジメント・バイアウト）に関する公正なルールの在り方を提示するため、「企業価値の向上及び公正な手続確保のための経営者による企業買収（ＭＢＯ）に関する指針」を策定したが、その後の動向を踏まえ、同指針を全面改訂し、「公正なＭ＆Ａの在り方に関する指針－企業価値の向上と株主利益の確保に向けて－」とするものである。 主なパブリックコメントの概要及びコメントに対する経済産業省の考え方も公表されている。 文中、意見に関する部分は、私見であることを申し添える。 Ⅱ 主な内容 表紙を含めて54ページに及ぶものである。 主な内容は次のとおりであり、以下では特定の項目について解説する。 １ ＭＢＯ及び支配株主による従属会社の買収の課題 次の課題が述べられている（８ページ）。 そこで、Ｍ＆Ａを行うプロセスや一般株主に対する情報提供に際して特段の実務上の対応を講じ、上記の構造的な利益相反の問題と情報の非対称性の問題に対応することにより、企業価値の向上と公正な取引条件の実現が担保されるべきであると述べられている（９ページ）。 ２ Ｍ＆Ａを行う上での尊重されるべき原則 Ｍ＆Ａを行う上での尊重されるべき原則として次の原則が述べられている（14、15ページ）。 ３ 公正性担保措置 公正性担保措置とは、取引条件の公正さを担保することに資する実務上の具体的対応をいう（５ページ）。 公正性担保措置のうち、一般に有効性が高いと考えられる典型的な措置として、次のものを取り上げ、その機能や望ましいプラクティスの在り方について述べている。 公正性担保措置の実施は、ＭＢＯ及び支配株主による従属会社の買収において公正な取引条件を実現するための条件ではなく、個別のＭ＆Ａにおける具体的状況に応じて、いかなる措置をどの程度講じるべきかが個別に検討されるべきものであり、各取引当事者が自ら適切と判断する公正性担保措置を実施することが想定されている（コメント対応No.4）。 （了）
－お知らせ－ いつもプロフェッションジャーナルをご愛読いただきありがとうございます。 2019年上半期（１月～６月）掲載分の目次をアップしました。 2019年上半期（１月～６月）掲載目次ファイル ※PDFファイル PDFファイルを開いて各記事タイトルをクリックすると、該当の記事ページが開きます。 （※） お使いのブラウザによって開かないものがあります。 パソコンやクラウド等に保存していただくと、PDFファイルから各記事ページへすぐに移動できますので、ご活用下さい（PDFファイル内の文字検索もできます）。 Back Number ページからもご覧いただけます。 ▷半年ごとの目次一覧 2019年 1月～6月（No.301～324）⇒［こちら］ ★ 2018年 7月～12月（No.275～300）⇒［こちら］ 1月～6月（No.251～274）⇒［こちら］ 2017年 7月～12月（No.225～250）⇒［こちら］ 1月～6月（No.201～224）⇒［こちら］ 2016年 1月～6月（No.151～175）⇒［こちら］ 7月～12月（No.176～200）⇒［こちら］ 2015年 1月～6月（No.100～125）⇒［こちら］ 7月～12月（No.125～150）⇒［こちら］ 2014年 1月～6月（No.51～75）⇒［こちら］ 7月～12月（No.76～100）⇒［こちら］ 2013年 1月～6月（No.1～25）⇒［こちら］ 7月～12月（No.26～50）⇒［こちら］ 2012年 創刊準備1号～5号⇒［こちら］
《速報解説》 IFRS第16号（リース）及び米国基準Topic842を修正項目として取り扱わないこととした改正実務対応報告第18号が公表される ～公表日（2019年６月28日）からの適用～ 公認会計士 阿部 光成 Ⅰ はじめに 2019年６月28日、企業会計基準委員会は、「連結財務諸表作成における在外子会社等の会計処理に関する当面の取扱い」（実務対応報告第18号の改正）を公表した。これにより、2019年３月25日から意見募集していた公開草案が確定することになる。 これは、在外子会社等において国際財務報告基準第16号「リース」（以下「IFRS 第16号「リース」」という）及び米国会計基準会計基準更新書第2016-02号「リース（Topic 842）」の取扱いを示すものである。公開草案に対する主なコメントの概要とその対応も公表されている。 なお、わが国の会計基準におけるリース会計の取組みは、別途、審議を行っているとのことである。 文中、意見に関する部分は、私見であることを申し添える。 Ⅱ 主な内容 実務対応報告第18号において、IFRS 第16号「リース」及び米国会計基準会計基準更新書第2016－02号「リース（Topic 842）」を修正項目として取り扱わないこととする。 公開草案に対して、IFRS第16号等について、実務対応報告第18号で修正項目としない場合、連結財務諸表の表示や開示（注記）の取扱いについて、整理する必要があるとのコメントが寄せられたが、仮にIFRS第16号及びTopic842について表示及び注記の論点を検討する場合、IFRS第16号及びTopic842に関する論点にとどまらないものと考えられるため、特段の対応は行わないこととしたとの対応が記載されている（論点の項目（４））。 なお、「持分法適用関連会社の会計処理に関する当面の取扱い」（実務対応報告第24号）では、当面の間、「連結財務諸表作成における在外子会社等の会計処理に関する当面の取扱い」（実務対応報告第18号）に準じて行うことができるものとする規定がある。 Ⅲ 適用時期等 実務対応報告第18号の改正は、公表日（2019年６月28日）以後適用する。 （了）
《速報解説》 会計士協会、KAMに対応した改正「監査報告書の文例」を公表 ～「監査上の主要な検討事項」を表形式にする場合の記載例も～ 公認会計士 阿部 光成 Ⅰ はじめに 2019年６月27日、日本公認会計士協会は、「監査報告書の文例」（監査・保証実務委員会実務指針第85号）を改正した。 これにより、2019年４月５日から意見募集していた公開草案が確定することになる。 これは、「監査基準の改訂に関する意見書」（2018年７月５日、企業会計審議会）及び関連する監査基準委員会報告書の作成及び改正に対応するものである。 なお、公開草案に対するコメントの概要及びコメントに対する日本公認会計士協会の考え方も公表されている。 文中、意見に関する部分は、私見であることを申し添える。 Ⅱ 主な改正内容 主な改正内容は次のとおりである。 実務指針に記載されている「文例」では、下記の事項を含め、監査報告書の文例が示されている。 １ 監査上の主要な検討事項の記載 監査上の主要な検討事項に関して、次のことが記載されている（14項）。 実務指針の「文例」では、監査上の主要な検討事項を表形式で記載する例も示されている。 ２ 監査報告書の記載区分 次の事項が記載される。 ３ 継続企業の前提に関する事項 継続企業の前提に重要な疑義を生じさせる事象又は状況が識別されており、重要な不確実性について財務諸表に適切な注記がなされている場合、監査人は無限定適正意見を表明し、財務諸表における注記事項について注意を喚起するために、監査報告書に「継続企業の前提に関する重要な不確実性」という見出しを付した区分を設け、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる旨及び当該事項は監査人の意見に影響を及ぼすものではない旨を記載する（12項）。 Ⅲ 適用時期等 （了）
《速報解説》 定期保険及び第三分野保険に係る 改正法人税基本通達等のパブコメ結果が公表される ～意見募集を経て改正案からの修正あり～ Profession Journal編集部 短期での解約を前提に高い返戻率による節税効果を謳った保険商品に歯止めをかけるべく、既報のとおり４月11日から５月10日にかけてパブリックコメントに付されていた法人税基本通達（及び連結納税基本通達）の一部改正通達に係る意見募集の結果が公表された。 改正通達では、これまで繰り返されてきた、節税を目的とした各保険商品への個別通達による手当てを整備すべく、５つの個別通達を廃止した上で改正通達へ織り込むとともに、新設された法基通９－３－５の２によって、最高解約返戻率が50％を超えるものを３つに区分し、原則としてそれぞれの区分ごとに一定の割合を資産計上する（損金算入を制限する）取扱いとなっている。 上記のページで公表された改正通達は、寄せられた意見を受け、改正案では年換算保険料相当額が「20万円以下」の保険に係る保険料について法基通９－３－５の２の取扱いを受けない（９－３－５の取扱いとなる）としていたところを「30万円以下」とするなど、改正案からの修正が行われている（詳細は下記参照）。 なお「経過的取扱い・・・改正通達の適用時期」によると、改正通達は、令和元年７月８日以後の契約に係る定期保険又は第三分野保険（９－３－５に定める解約返戻金相当額のない短期払の定期保険又は第三分野保険を除く。）の保険料及び令和元年10 月８日以後の契約に係る定期保険又は第三分野保険（９－３－５に定める解約返戻金相当額のない短期払の定期保険又は第三分野保険に限る。）の保険料について適用し、それぞれの日前の契約に係る定期保険又は第三分野保険の保険料については、改正前の取扱いとされる。 ※本誌では近日公開号より、改正通達に関する解説記事を掲載する予定です。 （了） ↓お勧め連載記事↓
２０１９年６月２７日（木）AM１０:３０、 プロフェッションジャーナル No.３２４を公開！ － ご 案 内 － プロフェッションジャーナルの解説記事は毎週木曜日（AM10:30）に公開し、《速報解説》は随時公開します。
