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税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識 【第4回】「鑑定評価に登場する価格形成要因と相続税の財産評価との関係」

筆者:黒沢 泰

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税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第4回】

「鑑定評価に登場する価格形成要因と相続税の財産評価との関係」

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

鑑定評価では、不動産の価格に影響を及ぼす様々な要因のことを「価格形成要因」と呼んでいます。

税理士の皆様のなかには、相続税の財産評価に絡む業務を担当されたり、法人税や所得税に関連して不動産の時価評価が必要となる場面に遭遇するケースも多いのではないでしょうか。そのため、不動産鑑定士以外の方々でも多かれ少なかれ、価格形成要因のなかに「一般的要因」「地域要因」及び「個別的要因」という3つの要因があることを耳にする機会があろうかと思います。

不動産鑑定評価基準にはこれらの要因について詳細な記述があり、不動産鑑定士の発行する「鑑定評価書」あるいは「価格調査報告書」のなかにも必ず記載がされています。

これに対し、税理士の皆様が多く活用される財産評価基本通達では、個々の土地の間口・奥行、道路付け、形状、傾斜度合い等をはじめ、画地条件(鑑定評価でいえば「個別的要因」に該当)に関する補正率表が以下のとおり定められているものの、一般的要因や地域要因に該当する特段の記載は見受けられません。

〈補正率表の例示〉

奥行価格補正率表

側方路線影響加算率表(角地、準角地に適用)

二方路線影響加算率表(二方路地(表と裏に道路が接する土地)に適用)

間口狭小補正率表

奥行長大補正率表

不整形地補正率表

がけ地補正率表

不動産の価格は、個別的要因だけでなく、一般的要因や地域要因を基礎とする相互作用の結果として形成されるものですが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っています。そして、それが不動産の価格を上昇させる方向に作用する場合もあれば、下落させる方向に作用する場合もあります。

したがって、不動産の価格を的確に把握するためには、価格形成要因について十分に理解しておく必要があるといえます。

その意味で、今回は、鑑定評価の視点からみた価格形成要因の説明を行うとともに、このような捉え方が財産評価基本通達による土地の評価にどのように反映されているのかを検討していきます。


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筆者紹介

  • 黒沢 泰

    (くろさわ・ひろし)

    大手鉄鋼メーカーの系列会社(部長職)にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

    【役職等】
    不動産鑑定士資格取得後研修担当講師(財団の鑑定評価、現在)、不動産鑑定士実務修習修了考査委員(現在)、不動産鑑定士実務修習担当講師(行政法規総論、現在)、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長(現在)

    【主著】
    『土地の時価評価の実務』(平成12年6月)、『固定資産税と時価評価の実務Q&A』(平成27年3月)、『税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』(平成29年10月)、『実務につながる地代・家賃の判断と評価』(平成30年9月)、『基準の行間を読む 不動産評価実務の判断と留意点』(令和元年8月、以上清文社)、『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』(平成27年6月)『新版 私道の調査・評価と法律・税務』(平成27年10月)、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』(平成28年9月)、『すぐに使える不動産契約書式例60選』(平成29年7月)『雑種地の評価 裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』(平成30年12月、以上プログレス)、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A(第2版)』(平成25年3月)、『不動産鑑定実務ハンドブック』(平成26年7月、以上中央経済社)ほか多数。

      

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