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税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識 【第20回】「相続税の財産評価における鑑定評価の位置付け」~「特別の事情」という大きな壁~

筆者:黒沢 泰

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税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第20回】

「相続税の財産評価における鑑定評価の位置付け」

~「特別の事情」という大きな壁~

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

ご承知のとおり、相続税の財産評価には全国一律の財産評価基本通達(以下「評価通達」といいます)が適用され、画一的な評価が行われています。その理由としていくつかの点があげられていますが、特に租税平等主義という観点からみた場合、評価通達に定められた評価方法が合理的なものである限り、これが形式的にすべての納税者に適用されることにより租税負担の公平を実現できるという考え方が前面に登場してきます。

そのため、国税不服審判所の過去の裁決事例をみても、特定の納税者あるいは特定の相続財産についてのみ評価通達に定める方法以外の方法によって評価を行うことは、例えその結果が相続税法第22条の定める時価として許容できる範囲内のものであったとしても、納税者間の実質的負担の公平を欠くことになり受け容れられないという結果が導かれている傾向にあります。

〇相続税法
(評価の原則)

第22条 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

評価通達による評価方法は(精査に基づく)鑑定評価と異なり、納税者の便宜(=コストを要せず簡易に評価額を算定できる)に配慮したものであり、その意味では個々の土地の価格形成要因をすべて的確に反映し切れないケースが生ずることも考えられます。そのため、納税者が評価通達を適用して算定した結果、自分の考えている以上に高い評価額となった場合には、納税者にとって最も厄介かつ難しい問題に発展することにもなりかねません。

不動産鑑定士による鑑定評価は適正な時価を立証するための手段として多く活用されていますが、国税不服審判所の裁決事例や過去の裁判例等の利害関係の錯綜する場面においては、その結果がそのまま受け容れられているわけではありません。

そこで、本稿では、筆者なりにその要因を分析し、相続税の財産評価における鑑定評価の位置付けについて改めて検討してみたいと思います(以下、焦点を絞るため、提出された鑑定評価書の信憑性や合理性、整合性が問われる以前の問題として、相続税評価における鑑定評価の位置付けが争点となった事案をヒントに分析をしていきます)。


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連載目次

税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識

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筆者紹介

  • 黒沢 泰

    (くろさわ・ひろし)

    大手鉄鋼メーカーの系列会社(部長職)にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

    【役職等】
    不動産鑑定士資格取得後研修担当講師(財団の鑑定評価、現在)、不動産鑑定士実務修習修了考査委員(現在)、不動産鑑定士実務修習担当講師(行政法規総論、現在)、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長(現在)

    【主著】
    『土地の時価評価の実務』(平成12年6月)、『固定資産税と時価評価の実務Q&A』(平成27年3月)、『税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』(平成29年10月)、『実務につながる地代・家賃の判断と評価』(平成30年9月)、『基準の行間を読む 不動産評価実務の判断と留意点』(令和元年8月)『不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識』(令和2年12月、以上清文社)、『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』(平成27年6月)『新版 私道の調査・評価と法律・税務』(平成27年10月)、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』(平成28年9月)、『すぐに使える不動産契約書式例60選』(平成29年7月)『雑種地の評価 裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』(平成30年12月、以上プログレス)、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A(第2版)』(平成25年3月)、『不動産鑑定実務ハンドブック』(平成26年7月、以上中央経済社)ほか多数。

       

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