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税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識 【第8回】「ニーズが多いのは継続賃料の評価」~鑑定評価における「賃料」の捉え方~

筆者:黒沢 泰

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税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第8回】

「ニーズが多いのは継続賃料の評価」

~鑑定評価における「賃料」の捉え方~

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

前回は、鑑定評価の方式や手法について、不動産鑑定評価基準の考え方に沿って解説しました。そこでは主に価格の捉え方を費用面、市場面、収益面からアプローチしましたが、賃料についても同じことがいえます。

ただし、価格を捉える際にはそれが所有権(民法にいう「物権」)という物差しから見ているのに対し、賃料を捉える際には賃借権(民法にいう「債権」)という物差しによる点に大きな相違があります。

また、所有権の場合、(貸地や貸家は別として)所有者自らその物件を使用するのが基本であるのに対し、賃借権の場合は他人の物を使用することが基本となっています。

そのため、同じ不動産を対象とするにしても、価格を捉える場合と賃料を捉える場合とでは、そこに介在する人間的な要素も含めて異質なものがあると理解してよいでしょう。

そこで今回は、価格の三面性というよりも、賃貸借特有の性格に基づいて賃料の種類を分類し、不動産鑑定士が賃料の鑑定評価を依頼されるとすればどのような内容のものが中心となっているのかを述べてみます。


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筆者紹介

  • 黒沢 泰

    (くろさわ・ひろし)

    大手鉄鋼メーカーの系列会社(部長職)にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

    【役職等】
    不動産鑑定士資格取得後研修担当講師(財団の鑑定評価、現在)、不動産鑑定士実務修習修了考査委員(現在)、不動産鑑定士実務修習担当講師(行政法規総論、現在)、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長(現在)

    【主著】
    『土地の時価評価の実務』(平成12年6月)、『固定資産税と時価評価の実務Q&A』(平成27年3月)、『税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』(平成29年10月)、『実務につながる地代・家賃の判断と評価』(平成30年9月)、『基準の行間を読む 不動産評価実務の判断と留意点』(令和元年8月、以上清文社)、『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』(平成27年6月)『新版 私道の調査・評価と法律・税務』(平成27年10月)、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』(平成28年9月)、『すぐに使える不動産契約書式例60選』(平成29年7月)『雑種地の評価 裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』(平成30年12月、以上プログレス)、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A(第2版)』(平成25年3月)、『不動産鑑定実務ハンドブック』(平成26年7月、以上中央経済社)ほか多数。

      

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