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税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識 【第2回】「必ずしも「1+1=2」とならない土地価格」

筆者:黒沢 泰

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税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第2回】

「必ずしも「1+1=2」とならない土地価格」

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

【第1回】は連載に先立ち、正式な鑑定評価とそうでない価格調査の違いについて解説し、「簡易な鑑定」なるものは存在しないことを述べました。そこで今回から、土地をはじめとする不動産の価格の特徴をできるだけ分かりやすく取り上げていきたいと思います。

今回は、土地の価格は「1+1=2」という単純な計算式では割り切れないケースを説明します。

税理士の方からすれば、計算間違いでもしない限り、「1+1」の結果は2となる(=2とならなければならない)はずですが、不動産の鑑定評価においては必ずしもそのようになるとは限らず、しかも、そのようにならないことに合理性が認められるケースがあります。

例えば、一般の商品であれば大量生産が行われ、一つ一つの商品は規格品となり、単純な計算式どおり、「1個当たり〇〇〇円×何個」という具合に金額が計算されます。

しかし、不動産(特に土地)の場合、それぞれ形状が異なったり、道路付けも異なるため、個々の土地を併合して一体化した結果、従前よりも形状が良くなったり、反対に悪くなることも起こり得ます。道路付けに関しても同様のことがいえます。


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筆者紹介

  • 黒沢 泰

    (くろさわ・ひろし)

    大手鉄鋼メーカーの系列会社(部長職)にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

    【役職等】
    不動産鑑定士資格取得後研修担当講師(財団の鑑定評価、現在)、不動産鑑定士実務修習修了考査委員(現在)、不動産鑑定士実務修習担当講師(行政法規総論、現在)、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長(現在)

    【主著】
    『土地の時価評価の実務』(平成12年6月)、『固定資産税と時価評価の実務Q&A』(平成27年3月)、『税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』(平成29年10月)、『実務につながる地代・家賃の判断と評価』(平成30年9月)、『基準の行間を読む 不動産評価実務の判断と留意点』(令和元年8月、以上清文社)、『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』(平成27年6月)『新版 私道の調査・評価と法律・税務』(平成27年10月)、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』(平成28年9月)、『すぐに使える不動産契約書式例60選』(平成29年7月)『雑種地の評価 裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』(平成30年12月、以上プログレス)、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A(第2版)』(平成25年3月)、『不動産鑑定実務ハンドブック』(平成26年7月、以上中央経済社)ほか多数。

      

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