公開日: 2021/11/18 (掲載号:No.445)
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税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識 【第23回】「収益還元法を適用する際の賃料の捉え方の相違」~「自用の建物及びその敷地」と「貸家及びその敷地」~

筆者: 黒沢 泰

税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第23回】

「収益還元法を適用する際の賃料の捉え方の相違」

~「自用の建物及びその敷地」と「貸家及びその敷地」~

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

1 はじめに

鑑定評価において、土地及び建物を一体として評価する場合、

(ア) 対象となる土地建物をすぐに使用できる状態を前提とするのか

(イ) 土地建物が他人に賃貸されており、その状態を前提とするのか

によって、その考え方や適用する手法は異なってきます。

鑑定評価では、上記(ア)に該当する場合を「自用の建物及びその敷地」と呼び、(イ)に該当する場合を「貸家及びその敷地」と呼んで区別しています。また、このような分類は、不動産鑑定評価基準では「類型」と呼ばれています。

今回は、それぞれの類型を評価する際に適用される収益還元法につき、その前提となる賃料の捉え方の相違について解説していきます。

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税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価常識

【第23回】

「収益還元法を適用する際の賃料の捉え方の相違」

~「自用の建物及びその敷地」と「貸家及びその敷地」~

 

不動産鑑定士 黒沢 泰

 

1 はじめに

鑑定評価において、土地及び建物を一体として評価する場合、

(ア) 対象となる土地建物をすぐに使用できる状態を前提とするのか

(イ) 土地建物が他人に賃貸されており、その状態を前提とするのか

によって、その考え方や適用する手法は異なってきます。

鑑定評価では、上記(ア)に該当する場合を「自用の建物及びその敷地」と呼び、(イ)に該当する場合を「貸家及びその敷地」と呼んで区別しています。また、このような分類は、不動産鑑定評価基準では「類型」と呼ばれています。

今回は、それぞれの類型を評価する際に適用される収益還元法につき、その前提となる賃料の捉え方の相違について解説していきます。

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連載目次

税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識

筆者紹介

黒沢 泰

(くろさわ・ひろし)

大手鉄鋼メーカーの系列会社(部長職)にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

【役職等】
不動産鑑定士資格取得後研修担当講師(財団の鑑定評価、現在)、不動産鑑定士実務修習修了考査委員(現在)、不動産鑑定士実務修習担当講師(行政法規総論、現在)、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長(現在)

【主著】
『土地の時価評価の実務』(平成12年6月)、『固定資産税と時価評価の実務Q&A』(平成27年3月)、『税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』(平成29年10月)、『基準の行間を読む 不動産評価実務の判断と留意点』(令和元年8月)『不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識』(令和2年12月)『土地利用権における鑑定評価の実務Q&A』(令和3年12月)『新版 実務につながる地代・家賃の判断と評価』(令和4年9月、以上清文社)、『新版 逐条詳解・不動産鑑定評価基準』(平成27年6月)『新版 私道の調査・評価と法律・税務』(平成27年10月)、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』(平成28年9月)、『すぐに使える不動産契約書式例60選』(平成29年7月)『雑種地の評価 裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』(平成30年12月、以上プログレス)、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Q&A(第2版)』(平成25年3月)、『不動産鑑定実務ハンドブック』(平成26年7月、以上中央経済社)ほか多数。

    

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