税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識
【第72回】
「知っているようで知らない「固定資産税評価における路線価付設」の基礎知識」
不動産鑑定士 黒沢 泰
１ はじめに
現在、不動産鑑定士の行う鑑定評価は、固定資産税評価額の基となる路線価の付設に当たり、公示価格（都道府県地価調査価格を含みます）とともに活用され、固定資産評価基準（以下、「評価基準」といいます）においてもきわめて重要な位置付けにあります。それは、地価公示等の地点数は固定資産税の標準宅地の数（※１）に比べて限りがあるため、これを補足する意味で不動産鑑定士による標準宅地の鑑定評価が実施されているからです。
（※１） 標準宅地とは、用途や道路幅員、交通条件、行政上の諸条件（建蔽率、容積率ほか）等が類似する１つの地域（地区）において、間口・奥行、面積、形状等が普遍的な状況にある宅地を対象として選定されたものです（平成６年度評価替え時点では全国で約36万地点）。なお、令和７年の地価公示の地点数は全国で２万6,000地点、同じく都道府県地価調査の地点数は全国で約２万1,000地点となっています。
また、公示価格や鑑定評価によって求められた価格の７割を目安に路線価を付設することは周知のことと思われますが、どのような仕組みで活用されているのかについては意外と知られていないようです。
そこで、今回は評価基準における鑑定評価の活用の仕組みについて述べてみたいと思います。
なお、固定資産税評価額の算定方式には、「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」とがあり、市街地的形態を形成する地域には前者の方式が適用され、宅地の面する街路に路線価が付設されます（後者の方式が適用される地域では路線価は付設されません）。
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