税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識
【第３回】
「借地権価格の評価は「更地価格×借地権割合」だけに限られない」
不動産鑑定士 黒沢 泰
ある人が地主から土地を借りてそこに建物を建て、長期間にわたり居住の用に供したり、営業活動の本拠として利用している例は全国に多々あります。もちろん、ここでお話する内容は、権利金や地代を支払って（＝賃貸借契約に基づいて）土地を借りていることを暗黙の前提としています（なかには、建物を建てる目的であっても、親子間・親族間ではむしろ無償で貸し借りをする方が多いと思われますが）。
建物所有を目的とする有償の借地契約で借地権価格の評価が問題となった場合、不動産鑑定士は、どのような考え方に基づいて評価をしているのでしょうか。
税理士の皆様の中には、借地権価格といえば、すべて更地価格に借地権割合を乗じて計算すると思われている人がいらっしゃるかもしれません。それだけこの方式は実務（特に税の分野）に浸透しており、簡便で借地権価格の目安をつける手法として重要視されていることは事実です。しかし、不動産鑑定士が借地権価格の評価に当たって適用する手法は、これだけには限りません。
もちろん、更地価格に借地権割合を乗ずる方式（＝割合方式）で求めた価格は、借地権の鑑定評価額を決定する際に必ずといってよいほど比較検討の土俵に上がりますが、この結果ですべて片付くというわけでもありません。
今回は、借地権価格の本質も踏まえながら、不動産鑑定における借地権価格の捉え方を取り上げます。
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