税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識　【第40回】「新規地代を求める新しい考え方」～賃貸事業分析法という手法～

筆者: 黒沢　泰

カテゴリ:

税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価の常識

【第40回】

「新規地代を求める新しい考え方」

～賃貸事業分析法という手法～

不動産鑑定士　黒沢　泰

１　はじめに

前回は、事業用不動産、すなわちその収益性が事業の経営動向に強く影響を受けるものにつき、建物施設等の支払賃料等相当額を売上高をベースに求める手法について解説しました。そこでは、数ある事業形態のうち、賃貸・運営委託方式（＝不動産の賃借人が事業経営を行い、運営をマネジメント会社に委託する方式）を前提とした場合に、賃借人の売上高から推してどれだけの賃料の支払いが可能か（＝負担可能賃料はどこまでか）という視点から考え方を紹介しました（これは、不動産鑑定評価基準では「収益分析法」という手法の１つに含まれますが、前回の解説ではこの用語そのものは取り上げませんでした）。

今回は、（これも非常に紛らわしい概念で恐縮ですが）事業者が土地を賃借し、その契約内容に基づく予定建物（敷地を含む）を一括してテナントに新規に貸し付けること（イメージは〈資料１〉）を想定した場合の期待家賃を出発点として新規地代相当額を試算する考え方を紹介します（この手法を「賃貸事業分析法」と呼んでいます）。

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～賃貸事業分析法という手法～

不動産鑑定士　黒沢　泰

１　はじめに

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連載目次

税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識

第１回～第40回　※クリックするとご覧いただけます。

第41回～

筆者紹介

黒沢　泰

（くろさわ・ひろし）

大手鉄鋼メーカーの系列会社（部長職）にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

【役職等】
不動産鑑定士資格取得後研修担当講師（財団の鑑定評価、現在）、不動産鑑定士実務修習修了考査委員（現在）、不動産鑑定士実務修習担当講師（行政法規総論、現在）、（公社）日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長（現在）

【主著】
『土地の時価評価の実務』（平成12年６月）、『固定資産税と時価評価の実務Ｑ＆Ａ』（平成27年３月）、『基準の行間を読む　不動産評価実務の判断と留意点』（令和元年８月）『不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識』（令和２年12月）『土地利用権における鑑定評価の実務Ｑ＆Ａ』（令和３年12月）『新版実務につながる地代・家賃の判断と評価』（令和４年９月）『新版／税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』（令和５年７月）『税理士が知っておきたい／実務で役立つ　不動産鑑定評価の常識』（令和６年７月、以上清文社）、『新版逐条詳解・不動産鑑定評価基準』（平成27年６月）『新版私道の調査・評価と法律・税務』（平成27年10月）、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』（平成28年９月）、『すぐに使える不動産契約書式例60選』（平成29年７月）『雑種地の評価裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』（平成30年12月、以上プログレス）、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Ｑ＆Ａ（第２版）』（平成25年３月）、『不動産鑑定実務ハンドブック』（平成26年７月、以上中央経済社）ほか多数。