税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識
【第46回】
「最有効使用の捉え方」
～「更地」と「建物及びその敷地」では最有効使用が異なる場合がある～
不動産鑑定士 黒沢 泰
１ はじめに
前回、「不動産の価格に関する諸原則」の解説を行うなかで、鑑定実務に特にかかわりの深い最有効使用の原則、適合の原則及び均衡の原則についてその概要を紹介しました。
なかでも、最有効使用の原則は、不動産鑑定士が鑑定評価を行うに際し、以下の点を判定する上できわめて重要な位置付けをなしています。
- 対象不動産が最有効使用の状態にあるかどうか
- 最有効使用の状態にない場合には、どの程度そのことを減価要因として織り込むべきか
例えば、対象不動産の価格を査定する際に、これと比較する他の不動産が住環境に適合しており快適性に富むなどその利用価値を最大限に発揮しているにもかかわらず、対象不動産がそのような状況にないという場合、対象不動産は最有効使用の状態にあるとはいえず、その分だけ減価の要因となります。
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