税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識
【第４回】
「鑑定評価に登場する価格形成要因と相続税の財産評価との関係」
不動産鑑定士 黒沢 泰
鑑定評価では、不動産の価格に影響を及ぼす様々な要因のことを「価格形成要因」と呼んでいます。
税理士の皆様のなかには、相続税の財産評価に絡む業務を担当されたり、法人税や所得税に関連して不動産の時価評価が必要となる場面に遭遇するケースも多いのではないでしょうか。そのため、不動産鑑定士以外の方々でも多かれ少なかれ、価格形成要因のなかに「一般的要因」、「地域要因」及び「個別的要因」という３つの要因があることを耳にする機会があろうかと思います。
不動産鑑定評価基準にはこれらの要因について詳細な記述があり、不動産鑑定士の発行する「鑑定評価書」あるいは「価格調査報告書」のなかにも必ず記載がされています。
これに対し、税理士の皆様が多く活用される財産評価基本通達では、個々の土地の間口・奥行、道路付け、形状、傾斜度合い等をはじめ、画地条件（鑑定評価でいえば「個別的要因」に該当）に関する補正率表が以下のとおり定められているものの、一般的要因や地域要因に該当する特段の記載は見受けられません。
不動産の価格は、個別的要因だけでなく、一般的要因や地域要因を基礎とする相互作用の結果として形成されるものですが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っています。そして、それが不動産の価格を上昇させる方向に作用する場合もあれば、下落させる方向に作用する場合もあります。
したがって、不動産の価格を的確に把握するためには、価格形成要因について十分に理解しておく必要があるといえます。
その意味で、今回は、鑑定評価の視点からみた価格形成要因の説明を行うとともに、このような捉え方が財産評価基本通達による土地の評価にどのように反映されているのかを検討していきます。
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