税理士が知っておきたい不動産鑑定評価の常識　【第25回】「“実質賃料”と“支払賃料”の違い」～鑑定評価では“実質賃料”が基本～

筆者: 黒沢　泰

カテゴリ:

税理士が知っておきたい

不動産鑑定評価の常識

【第25回】

「“実質賃料”と“支払賃料”の違い」

～鑑定評価では“実質賃料”が基本～

不動産鑑定士　黒沢　泰

１　はじめに

前回、前々回は収益還元法をテーマに解説しました。そこでは収益価格を求める基礎として、対象不動産に帰属する総収益を査定することから出発しました。ここで、あえて「総収益」ということばが使用されているのは、それなりの意味を含んでいます。

すなわち、総収益とは、借主から貸主に実際に支払われている賃料だけでなく、預かり敷金の運用益をはじめ実質的に貸主に帰属する経済的利益のすべて（＝実質賃料）を指すからです。そして、鑑定評価において収益還元法を適用する際には、総収益が算定基礎とされます。それだけでなく、新規貸しの賃料を求める場合や契約が継続している状態での改定賃料（継続賃料）を求める場合も、実質賃料が先に決まり、これから敷金の運用益等を差し引いて支払賃料を求めるというステップを踏むこととなります。

このように、世間常識で捉える賃料と鑑定評価で基本とする（＝鑑定評価の常識とされている）賃料との間には感覚的な隔たりがあるといっても過言ではないと思われます。そこで、今回は、実質賃料と支払賃料との相違について改めて考えてみます。

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「“実質賃料”と“支払賃料”の違い」

～鑑定評価では“実質賃料”が基本～

不動産鑑定士　黒沢　泰

１　はじめに

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連載目次

税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識

第１回～第40回　※クリックするとご覧いただけます。

第41回～

筆者紹介

黒沢　泰

（くろさわ・ひろし）

大手鉄鋼メーカーの系列会社（部長職）にて不動産鑑定業務を中心に担当。不動産鑑定士。

【役職等】
不動産鑑定士資格取得後研修担当講師（財団の鑑定評価、現在）、不動産鑑定士実務修習修了考査委員（現在）、不動産鑑定士実務修習担当講師（行政法規総論、現在）、（公社）日本不動産鑑定士協会連合会調査研究委員会判例等研究委員会小委員長（現在）

【主著】
『土地の時価評価の実務』（平成12年６月）、『固定資産税と時価評価の実務Ｑ＆Ａ』（平成27年３月）、『基準の行間を読む　不動産評価実務の判断と留意点』（令和元年８月）『不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識』（令和２年12月）『土地利用権における鑑定評価の実務Ｑ＆Ａ』（令和３年12月）『新版実務につながる地代・家賃の判断と評価』（令和４年９月）『新版／税理士を悩ませる『財産評価』の算定と税務の要点』（令和５年７月）『税理士が知っておきたい／実務で役立つ　不動産鑑定評価の常識』（令和６年７月、以上清文社）、『新版逐条詳解・不動産鑑定評価基準』（平成27年６月）『新版私道の調査・評価と法律・税務』（平成27年10月）、『不動産の取引と評価のための物件調査ハンドブック』（平成28年９月）、『すぐに使える不動産契約書式例60選』（平成29年７月）『雑種地の評価裁決事例・裁判例から読み取る雑種地評価の留意点』（平成30年12月、以上プログレス）、『事例でわかる不動産鑑定の物件調査Ｑ＆Ａ（第２版）』（平成25年３月）、『不動産鑑定実務ハンドブック』（平成26年７月、以上中央経済社）ほか多数。