公開日: 2023/01/26 (掲載号:No.504)
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〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A 【第69回】「相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における小規模宅地等の特例の適用の可否」

筆者: 柴田 健次

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第69回】

「相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における
小規模宅地等の特例の適用の可否」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲(相続開始は令和5年1月21日)は、賃貸併用住宅(区分所有登記はされていません)とその敷地であるA土地を所有し、1階から4階までを賃貸用(8部屋で各部屋の床面積は同一、そのうちの4部屋は令和3年から空室で募集もしていません)として5階部分を甲とその配偶者である乙及び長男である丙の居住の用に供していました。

甲の相続人は乙及び丙の2人ですが、全ての財産及び債務は丙が承継しています。
賃貸の用に供して50年以上経過し建物も老朽化してきたため、相続によりA土地及び賃貸併用住宅を承継した丙は建替えを行うことにしました。建替え後の建物は、1階から3階までを賃貸用(6部屋で各部屋の床面積は同一)として4階は乙の居住用として、5階は丙の居住用として利用することになっています。

丙は、令和5年9月に工事請負契約を締結し、賃借人には立退料を支払い、10月中に建物の取り壊しを行っていますが、相続税の申告期限において建物は未完成です。

この場合におけるA土地に係る小規模宅地等の特例の適否はどうなりますか。
なお、甲はA土地及び建物以外は貸付事業を行っていませんので、事業的規模以外の貸付事業に該当します。

【工事請負契約の内容】

・工事請負契約日:令和5年9月1日

・引渡予定日:令和6年8月1日

・工事請負金額:200,000千円

・鉄筋コンクリート造:5階建て(各階の床面積は同一)

・支払時期

着手金:60,000千円(工事請負契約日)

中間金:60,000千円(令和6年3月1日)

最終金:80,000千円(引渡日)

[A]

小規模宅地等の特例の適用は、下記のとおりとなります。
  • 特定居住用宅地等の特例の適用面積:20㎡
  • 貸付事業用宅地等の特例の適用面積:40㎡

◆  [解説]◆  

1 一時的に賃貸されていなかったと認められる部分がある場合における貸付事業用宅地等の特例の適用

貸付事業用宅地等の特例については、課税時期の直前において貸付事業の用に供されていない部分は認められませんが、一時的に賃貸されていなかったと認められる部分については、貸付事業用宅地等に該当するものとされています(措通69の4-24の2)。

国税庁からの情報(資産課税課情報第9号 令和3年4月1日(事例6) 共同住宅の一部が空室となっていた場合(参考))においては、空室部分の特例が認められる場合として、下記のとおり説明がなされています。

被相続人又は被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族(以下「被相続人等」 という。)の事業の用に供されていた宅地等とは、相続開始の直前において、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等のうちに被相続人等の事業の用に供されていた宅地等以外の用に供されていた部分があるときは、その被相続人等の事業の用に供されていた部分に限られる(措令 40 の2④)。

例えば、相続開始の直前に空室となったアパートの1室については、相続開始時において継続的に貸付事業の用に供していたものと取り扱うことができるか疑義が生ずるところであるが、空室となった直後から不動産業者を通じて新規の入居者を募集しているなど、 いつでも入居可能な状態に空室を管理している場合は相続開始時においても被相続人の貸付事業の用に供されているものと認められ、また、申告期限においても相続開始時と同様の状況にあれば被相続人の貸付事業は継続されているものと認められる

したがって、そのような場合は、空室部分に対応する敷地部分も含めて、アパートの敷地全部が貸付事業用宅地等に該当することとなる。

(下線部は筆者による)

本問の場合においては、8部屋中4部屋については、長期間空室で入居者を募集していませんので、貸付事業用宅地等に該当しないことになります。したがって、相続開始直前において貸付事業の用に供されていた宅地等は、40㎡(80㎡×4/8)となります。

 

2 申告期限までに事業用建物等を建て替えた場合における小規模宅地等の特例の適用

特定居住用宅地等の特例で同居親族が取得した場合には、相続税の申告期限までの居住継続要件があります(措法69の4③二イ)。また、貸付事業用宅地等の特例にも相続税の申告期限までの貸付事業の継続要件があります(措法69の4③四)。

したがって、相続後、相続税の申告期限までの間に事業用又は居住用の建物等の建替えを行った場合には、上記の要件を満たさず、特例の適用を受けることができなくなってしまいます。

しかしながら、事業や居住の継続の観点から一時点で判断することは適当ではありませんので、相続税の申告期限までの間に建替え工事に着手された場合には、租税特別措置法関係通達69の4-19において救済措置があります。その内容は下記のとおりとなります。

租税特別措置法関係通達69の4-19(申告期限までに事業用建物等を建て替えた場合)

措置法第69条の4第3項第1号イ又はロの要件(特定事業用宅地等の事業継続要件)の判定において、同号に規定する親族(同号イの場合にあっては、その親族の相続人を含む。)の事業の用に供されている建物等が同号イ又はロの申告期限までに建替え工事に着手された場合に、当該宅地等のうち当該親族により当該事業の用に供されると認められる部分については、当該申告期限においても当該親族の当該事業の用に供されているものとして取り扱う。

(注) 措置法第69条の4第3項第2号イ及びハ(特定居住用宅地等の同居親族及び生計一親族の居住継続要件)、同項第3号(特定同族会社事業用宅地等の事業継続要件)並びに同項第4号イ及びロの要件(貸付事業用宅地等の事業継続要件)の判定については、上記に準じて取り扱う。

(下線部分は筆者加筆)

上記通達の留意点は、下記のとおりとなります。

(1) 通達の緩和措置がある要件

上記通達で緩和措置があるのは、相続税の申告期限までの事業継続要件又は居住継続要件となりますので、具体的には下記のとおりとなります。

特定居住用宅地等の特例における配偶者及び別居親族については、相続税の申告期限までの居住継続要件はありませんので、準用の取扱いはありません。

(2) 適用範囲

小規模宅地等の特例は、相続開始の直前において、被相続人又はその被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族(以下「被相続人等」という)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等を対象としています(措法69の4①)。この相続開始の直前の要件を満たしているもののうち、事業の用又は居住の用に供されると認められる部分についてのみ適用を受けることができます。

例えば、相続開始の直前において、事業の用に供されていた宅地等の面積が50㎡で相続後の建替えで事業の用に供される見込みの宅地等の面積が70㎡である場合には、50㎡のみが特例の対象になります。反対に事業の用に供されていた宅地等の面積が80㎡で相続後の建替えで事業の用に供される見込みの宅地等の面積が60㎡である場合には、60㎡のみが特例の対象になります。

すなわち、相続開始の直前の事業の用に供されていた宅地等の面積を限度として、事業継続が認められる部分が特例の対象となります。

(3) 租税特別措置法関係通達69の4-5との違い

租税特別措置法関係通達69の4-5(事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合)の取扱いについては、前回解説をしていますが、相続開始に建替えを行った場合の救済措置であるのに対して、本問は相続開始に建替えを行った場合の救済措置となります。

前者が相続開始時点における工事請負契約で建築される建物の利用見込状況に応じて判定することになるのに対して、後者は相続開始直前における建物の利用状況及び建替え後の建物の利用見込状況に基づき判定されます。

 

3 本問の場合の当てはめ

(1) 特定居住用宅地等の特例の適用面積

相続開始の直前において居住の用に供されていた宅地等の面積(20㎡)と建替え後の居住用部分の宅地等の面積(40㎡)のいずれか低い方が特定居住用宅地等の特例の適用面積となります。

(2) 貸付事業用宅地等の特例の適用面積

相続開始の直前において貸付事業に用に供されていた宅地等(40㎡)と建替え後の貸付事業用宅地等(60㎡)のいずれか低い方が貸付事業用宅地等の特例の適用面積となります。

 

★実務上のポイント★

相続開始前に建て替えた場合(【第68回】で解説)と相続開始後に建て替えた場合(本問で解説)で取扱いが異なりますので、それぞれで適用される通達と特定居住用宅地等及び貸付事業用宅地等の要件等を確認しておきましょう。

 

〔凡例〕

措法・・・租税特別措置法
措令・・・租税特別措置法施行令
措規・・・租税特別措置法施行規則
措通・・・租税特別措置法関係通達
所法・・・所得税法
所令・・・所得税法施行令
所基通・・・所得税基本通達
地法・・・地方税法
地令・・・地方税法施行令
法令・・・法人税法施行令
円滑化規則・・・中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律施行規則
(例)措法70の6の8②一・・・租税特別措置法第70条の6の8第2項第1号

(了)

この連載の公開日程は、下記の連載目次をご覧ください。

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第69回】

「相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における
小規模宅地等の特例の適用の可否」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲(相続開始は令和5年1月21日)は、賃貸併用住宅(区分所有登記はされていません)とその敷地であるA土地を所有し、1階から4階までを賃貸用(8部屋で各部屋の床面積は同一、そのうちの4部屋は令和3年から空室で募集もしていません)として5階部分を甲とその配偶者である乙及び長男である丙の居住の用に供していました。

甲の相続人は乙及び丙の2人ですが、全ての財産及び債務は丙が承継しています。
賃貸の用に供して50年以上経過し建物も老朽化してきたため、相続によりA土地及び賃貸併用住宅を承継した丙は建替えを行うことにしました。建替え後の建物は、1階から3階までを賃貸用(6部屋で各部屋の床面積は同一)として4階は乙の居住用として、5階は丙の居住用として利用することになっています。

丙は、令和5年9月に工事請負契約を締結し、賃借人には立退料を支払い、10月中に建物の取り壊しを行っていますが、相続税の申告期限において建物は未完成です。

この場合におけるA土地に係る小規模宅地等の特例の適否はどうなりますか。
なお、甲はA土地及び建物以外は貸付事業を行っていませんので、事業的規模以外の貸付事業に該当します。

【工事請負契約の内容】

・工事請負契約日:令和5年9月1日

・引渡予定日:令和6年8月1日

・工事請負金額:200,000千円

・鉄筋コンクリート造:5階建て(各階の床面積は同一)

・支払時期

着手金:60,000千円(工事請負契約日)

中間金:60,000千円(令和6年3月1日)

最終金:80,000千円(引渡日)

連載目次


〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

〔小規模宅地等の全体〕【第1回】~【第8回】

〔小規模宅地等の全体〕

  • 【第1回】
    小規模宅地等の特例の適用となる取得原因と取得者
  • 【第2回】
    小規模宅地等の特例の対象財産(配偶者居住権・信託財産・国外財産など)
  • 【第3回】
    共有で取得した場合の小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第4回】
    贈与税の配偶者控除と小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第5回】
    遺言に記載がない特例対象宅地等がある場合の小規模宅地等の特例の留意点
  • 【第6回】
    限度面積を超えた場合の小規模宅地等の特例の適用の適否
  • 【第7回】
    小規模宅地等の特例の選択替え等の可否
  • 【第8回】
    未分割財産として申告した後に一部分割があった場合の小規模宅地等の特例の適用の留意点

〔特定事業用宅地等の特例〕【第9回】~【第18回】

〔特定事業用宅地等の特例〕

  • 【第9回】
    新たに事業の用に供された宅地等の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第10回】
    特定事業の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第11回】
    宅地を取得した者が未成年者、会社員、青色事業専従者、学生であった場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第12回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第13回】
    事業の一部を転業等した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第14回】
    従業員・相続人以外の親族・生計一親族に事業を承継させた場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第15回】
    特定事業用宅地等の特例の適用における生計一親族の判断
  • 【第16回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第17回】
    先代事業者から事業を承継した者が申告期限までに死亡した場合の特定事業用宅地等の特例(相続後に事業承継している場合と生前に事業承継している場合)
  • 【第18回】
    事業承継者が申告期限までに死亡した場合において未分割であった場合の特定事業用宅地等の特例

〔特定居住用宅地等の特例〕【第19回】~【第36回】

〔特定居住用宅地等の特例〕

  • 【第19回】
    2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例
  • 【第20回】
    老人ホームへ入居等した後に被相続人の居住の用に供していた家屋に新たに居住する者がいる場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第21回】
    老人ホーム入居後に建て替えた場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第22回】
    区分登記がされていない二世帯住宅の場合に被相続人が老人ホームに入居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第23回】
    被相続人が老人ホームに入居する直前に居住していなかった宅地がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第24回】
    主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第25回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第26回】
    介護のために同居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第27回】
    区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用(同居親族と別居親族の「居住していた」の要件の留意点)
  • 【第28回】
    区分登記がされている場合の特定居住用宅地等の特例の適用(別居親族の要件の留意点)
  • 【第29回】
    二世帯住宅に生計一親族と生計別親族が居住していた場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第30回】
    部屋ごとに区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第31回】
    特定居住用宅地等に係る別居親族の「持ち家なし」の範囲
  • 【第32回】
    被相続人と同居していた者がいる場合に別居親族が宅地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第33回】
    海外居住者が自宅敷地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第34回】
    被相続人が国外に居住用不動産を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第35回】
    別居親族が居住用以外の用途に供した場合や譲渡した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第36回】
    未分割財産に居住していた者が被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否

〔貸付事業用宅地等の特例〕【第37回】~【第44回】

〔貸付事業用宅地等の特例〕

  • 【第37回】
    新たに貸付事業の用に供された宅地等の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第38回】
    3年超の特定貸付事業の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第39回】
    特定貸付事業と準事業の判定
  • 【第40回】
    準事業と特定貸付事業を相続した場合の貸付事業用宅地等の判定(新たに貸付事業の用に供された宅地等がある場合の判定手順)
  • 【第41回】
    砂利敷きやアスファルト舗装の駐車場がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第42回】
    「相当の対価を得て継続的に行うもの」に該当するかどうかの判断(貸付事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第43回】
    アパート等の空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第44回】
    新築マンションの空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否

〔特定同族会社事業用宅地等の特例〕

  • 【第45回】
    会社の代表者が親族外である場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第46回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否
  • 【第47回】
    法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲(特定同族会社事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第48回】
    土地と建物と株式の取得者が異なる場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否

〔配偶者居住権と小規模宅地等の特例の適用〕

  • 【第49回】
    配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の有利選択
  • 【第50回】
    店舗併用住宅に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第51回】
    賃貸併用住宅(一部空室あり)に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第52回】
    二世帯住宅である建物(区分登記なし)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第53回】
    二世帯住宅である建物(区分登記あり)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第54回】
    敷地所有権者の相続に係る特定居住用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第55回】
    敷地所有権者の相続に係る特定事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第56回】
    敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第57回】
    一次相続時に賃貸部分があった場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第58回】
    一次相続時と二次相続時で配偶者居住権の範囲が異なる場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)

〔事業承継税制と小規模宅地等の特例〕

  • 【第59回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との関係
  • 【第60回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用と個人版事業承継税制の適用の可否
  • 【第61回】
    小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の重複適用がある場合の選択面積
  • 【第62回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第63回】
    貸付事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第64回】
    限度面積を超える土地の買換えを行った場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積
  • 【第65回】
    現物出資による移転の承認があった場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積

〔その他〕

  • 【第66回】
    売買契約中に相続が発生した場合における売主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第67回】
    売買契約中に相続が発生した場合における買主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第68回】
    賃貸併用住宅の建築中等に相続が発生した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第69回】
    相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第70回】
    受益者連続型信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第71回】
    受益権が複層化された信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第72回】
    被相続人の建物が贈与されている場合における小規模宅地等の特例の適用

筆者紹介

柴田 健次

(しばた・けんじ)

税理士
柴田健次税理士事務所 所長
東京タックスコンサルティング 代表取締役

相続・事業承継を中心に業務を行っている。

【職歴】
2004年4月 資格の大原 簿記法律専門学校講師就任
2008年1月 税理士法人レガシィに勤務
2014年1月 柴田健次税理士事務所設立

【著書】
第3版 評価明細書ごとに理解する/非上場株式の評価実務』(清文社)
Q&Aでマスターする 事業承継税制の実務』(清文社)

 

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