公開日: 2022/02/17 (掲載号:No.457)
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〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A 【第24回】「主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否」

筆者: 柴田 健次

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第24回】

「主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲(相続開始は令和4年2月1日)は、下記の宅地(330㎡)の上にA建物及びB建物を所有していました。A建物は主である建物120㎡、附属建物50㎡となっており、被相続人及びその配偶者乙が主である建物に居住し、附属建物は、離れ家のトイレと部屋のみであり、長男丙及び丙の配偶者の寝室として利用していました。B建物は丙と丙の配偶者及び子が居住の用に供していました。

甲の推定相続人は、乙及び丙の2人であり、乙がA建物及び上記土地の2分の1を取得し、丙がB建物及び上記土地の2分の1を取得しています。丙は被相続人と生計を別にしている親族に該当します。

区分登記がされていない建物である場合には、被相続⼈⼜は被相続⼈の親族の居住の⽤に供されていた部分が被相続人の居住用宅地等として取り扱うこととされていますので、乙及び丙が取得した宅地等のうち、A建物の敷地部分は特例の対象になると考えていいでしょうか。

[A]

A建物のうち主である建物の敷地部分については、特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例(以下単に「特例」という)の対象になりますが、附属建物の敷地部分については、特例の対象にすることはできません。

乙は取得した宅地等のうち、A建物に係る主である建物の敷地部分のみ特例の適用を受けることができますが、丙は取得者の要件を満たしていませんので、特例の適用を受けることはできません。

◆  [解説]◆  

1 特定居住用宅地等の意義

被相続⼈⼜は当該被相続⼈と⽣計を⼀にしていた当該被相続⼈の親族(以下「被相続人等」という)の居住の⽤に供されていた宅地等(当該宅地等が2以上ある場合には、政令で定める宅地等に限る。「第19回で解説」)で、当該被相続⼈の配偶者⼜は一定の要件を満たす当該被相続⼈の親族(当該被相続⼈の配偶者を除く)が相続⼜は遺贈により取得したものをいいます(措法69の4③二)。

なお、被相続人の居住の用に供されていた建物が一棟の建物(区分所有建物である旨の登記がされている建物を除く)である場合には、その一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうち被相続人の親族の居住の用に供されていた部分は、被相続人の居住の用に供されていた宅地等として取り扱います(措令40の2④、措通69の4-7)。

一定の要件を満たす被相続人の親族は、下記のいずれかを満たす親族をいいます。

(1) 同居親族

当該親族が相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続⼈の居住の⽤に供されていた⼀棟の建物(当該被相続⼈、当該被相続⼈の配偶者⼜は当該親族の居住の⽤に供されていた部分として政令で定める部分に限る)に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有し、かつ、当該建物に居住していること。

政令で定める部分とは、次に掲げる場合の区分に応じてそれぞれに定める部分をいいます(措令40の2⑬、措通69の4-7の4)。

(2) 別居親族

当該親族が次に掲げる要件の全てを満たすこと(措令40の2⑭⑮、措規23の2④)。

 次に掲げる納税義務者であること

  • 居住無制限納税義務者(相法1の3①一)
  • 非居住無制限納税義務者(相法1の3①二)
  • 非居住制限納税義務者(相法1の3①四)のうち日本国籍を有する者

 被相続人に配偶者がいないこと。

 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと。

 相続開始前3年以内に日本国内にある当該親族、当該親族の配偶者、当該親族の三親等内の親族又は当該親族と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと。

 相続開始時に、当該親族が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。

 その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

(3) 生計一親族

当該親族が当該被相続⼈と⽣計を⼀にしていた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続き当該宅地等を⾃⼰の居住の⽤に供していること。

 

2 一棟の建物の意義

一棟の建物の定義は、相続税や租税特別措置法等において明らかにされていませんが、登記ができる建物の要件として、不動産登記規則111条では「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」とされています。

なお、登記上の「1個の建物」として登記されるべきものには、下記の3つがあります。

(1) 建物が一棟の建物として登記されるべきもの

(2) 数棟の建物であるが主である建物と附属建物の関係にあるもの

(3) 一棟の建物であるが構造上区分可能であるものとして区分建物としたもの

上記(1)については通常の建物が該当します。

上記(2)については不動産登記事務取扱手続準則78条1項において「効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は、所有者の意思に反しない限り、1個の建物として取り扱うものとする。」とされており、主である建物と附属建物は、登記上は1個として扱うことができます。

上記(3)については、建物の区分所有等に関する法律1条において、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」とされており、構造上区分可能である場合には、区分登記の選択ができることとされています。

一棟の建物は、登記上の「1個の建物」ではなく、あくまでも「一棟の建物」ですので、通常は、上記の不動産登記規則111条に記載の建物を一棟の建物として考えることになるかと思います。

 

3 本問への当てはめ

本問の場合には、入口の要件として被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当するのか、出口の要件として取得者の要件を確認することになります。

(1) 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の該当部分の判定

特例は、相続開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等が対象とされ、被相続人等の居住の用に供されていない部分は除外することとされています(措令40の2④)。被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当するかどうかについては、一棟の建物ごとに判定すると記載されてはいませんので、あくまでも被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当するかどうかを基準として考えます。

したがって、物置や母屋がある場合でも被相続人等が居住用家屋と一体として利用されている部分の敷地は、特例の対象になりますが、被相続人等が居住用家屋と一体で利用されていない物置や母屋がある場合には、その部分は特例の対象にならないことになります。

本問の場合のように主である建物に被相続人等が居住し、附属建物は生計を別にする親族が利用している場合には、附属建物の敷地部分については、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当しませんので、附属建物の敷地部分については特例の対象にすることはできません。

なお、区分登記がされていない建物である場合には、被相続⼈⼜は被相続⼈の親族の居住の⽤に供されていた部分が被相続人の居住用宅地等として取り扱うこととされていますが、その取扱いは、あくまでも⼀棟の建物内の取扱いであり、附属建物の取扱いではありませんので、混同しないように留意する必要があります。

(2) 取得者の要件

配偶者である乙については、取得者の要件はありませんので、乙は取得した宅地等のうち、被相続人等の居住の用に供していたと認められるA建物の主である建物の敷地部分のみ特例の適用を受けることができます。

一方の丙については、上記(1)同居親族に記載している「一棟の建物に居住していた者」に該当せず、同居親族の要件は満たしていません。また、上記1(2)及びの別居親族の要件も満たしていないことになります。したがって、丙は取得者の要件を満たしていませんので、特例の適用を受けることはできません。

 

★実務上のポイント★

区分登記されていない建物については、その一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうち被相続人の親族の居住の用に供されていた部分は、被相続人の居住の用に供されていた宅地等として取り扱いますが、この場合の一棟の建物は、登記上の1個の建物を意味するわけではありませんので、附属建物がある場合と混同しないように注意する必要があります。

 

〔凡例〕

措法・・・租税特別措置法
相法・・・相続税法
措令・・・租税特別措置法施行令
措規・・・租税特別措置法施行規則
措通・・・租税特別措置法関係通達
(例)措法69の4①・・・租税特別措置法第69条の4第1項

(了)

この連載の公開日程は、下記の連載目次をご覧ください。

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第24回】

「主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲(相続開始は令和4年2月1日)は、下記の宅地(330㎡)の上にA建物及びB建物を所有していました。A建物は主である建物120㎡、附属建物50㎡となっており、被相続人及びその配偶者乙が主である建物に居住し、附属建物は、離れ家のトイレと部屋のみであり、長男丙及び丙の配偶者の寝室として利用していました。B建物は丙と丙の配偶者及び子が居住の用に供していました。

甲の推定相続人は、乙及び丙の2人であり、乙がA建物及び上記土地の2分の1を取得し、丙がB建物及び上記土地の2分の1を取得しています。丙は被相続人と生計を別にしている親族に該当します。

区分登記がされていない建物である場合には、被相続⼈⼜は被相続⼈の親族の居住の⽤に供されていた部分が被相続人の居住用宅地等として取り扱うこととされていますので、乙及び丙が取得した宅地等のうち、A建物の敷地部分は特例の対象になると考えていいでしょうか。

連載目次


〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

〔小規模宅地等の全体〕【第1回】~【第8回】

〔小規模宅地等の全体〕

  • 【第1回】
    小規模宅地等の特例の適用となる取得原因と取得者
  • 【第2回】
    小規模宅地等の特例の対象財産(配偶者居住権・信託財産・国外財産など)
  • 【第3回】
    共有で取得した場合の小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第4回】
    贈与税の配偶者控除と小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第5回】
    遺言に記載がない特例対象宅地等がある場合の小規模宅地等の特例の留意点
  • 【第6回】
    限度面積を超えた場合の小規模宅地等の特例の適用の適否
  • 【第7回】
    小規模宅地等の特例の選択替え等の可否
  • 【第8回】
    未分割財産として申告した後に一部分割があった場合の小規模宅地等の特例の適用の留意点

〔特定事業用宅地等の特例〕【第9回】~【第18回】

〔特定事業用宅地等の特例〕

  • 【第9回】
    新たに事業の用に供された宅地等の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第10回】
    特定事業の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第11回】
    宅地を取得した者が未成年者、会社員、青色事業専従者、学生であった場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第12回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第13回】
    事業の一部を転業等した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第14回】
    従業員・相続人以外の親族・生計一親族に事業を承継させた場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第15回】
    特定事業用宅地等の特例の適用における生計一親族の判断
  • 【第16回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第17回】
    先代事業者から事業を承継した者が申告期限までに死亡した場合の特定事業用宅地等の特例(相続後に事業承継している場合と生前に事業承継している場合)
  • 【第18回】
    事業承継者が申告期限までに死亡した場合において未分割であった場合の特定事業用宅地等の特例

〔特定居住用宅地等の特例〕【第19回】~【第36回】

〔特定居住用宅地等の特例〕

  • 【第19回】
    2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例
  • 【第20回】
    老人ホームへ入居等した後に被相続人の居住の用に供していた家屋に新たに居住する者がいる場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第21回】
    老人ホーム入居後に建て替えた場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第22回】
    区分登記がされていない二世帯住宅の場合に被相続人が老人ホームに入居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第23回】
    被相続人が老人ホームに入居する直前に居住していなかった宅地がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第24回】
    主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第25回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第26回】
    介護のために同居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第27回】
    区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用(同居親族と別居親族の「居住していた」の要件の留意点)
  • 【第28回】
    区分登記がされている場合の特定居住用宅地等の特例の適用(別居親族の要件の留意点)
  • 【第29回】
    二世帯住宅に生計一親族と生計別親族が居住していた場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第30回】
    部屋ごとに区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第31回】
    特定居住用宅地等に係る別居親族の「持ち家なし」の範囲
  • 【第32回】
    被相続人と同居していた者がいる場合に別居親族が宅地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第33回】
    海外居住者が自宅敷地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第34回】
    被相続人が国外に居住用不動産を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第35回】
    別居親族が居住用以外の用途に供した場合や譲渡した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第36回】
    未分割財産に居住していた者が被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否

〔貸付事業用宅地等の特例〕【第37回】~【第44回】

〔貸付事業用宅地等の特例〕

  • 【第37回】
    新たに貸付事業の用に供された宅地等の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第38回】
    3年超の特定貸付事業の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第39回】
    特定貸付事業と準事業の判定
  • 【第40回】
    準事業と特定貸付事業を相続した場合の貸付事業用宅地等の判定(新たに貸付事業の用に供された宅地等がある場合の判定手順)
  • 【第41回】
    砂利敷きやアスファルト舗装の駐車場がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第42回】
    「相当の対価を得て継続的に行うもの」に該当するかどうかの判断(貸付事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第43回】
    アパート等の空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第44回】
    新築マンションの空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否

〔特定同族会社事業用宅地等の特例〕

  • 【第45回】
    会社の代表者が親族外である場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第46回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否
  • 【第47回】
    法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲(特定同族会社事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第48回】
    土地と建物と株式の取得者が異なる場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否

〔配偶者居住権と小規模宅地等の特例の適用〕

  • 【第49回】
    配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の有利選択
  • 【第50回】
    店舗併用住宅に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第51回】
    賃貸併用住宅(一部空室あり)に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第52回】
    二世帯住宅である建物(区分登記なし)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第53回】
    二世帯住宅である建物(区分登記あり)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第54回】
    敷地所有権者の相続に係る特定居住用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第55回】
    敷地所有権者の相続に係る特定事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第56回】
    敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第57回】
    一次相続時に賃貸部分があった場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第58回】
    一次相続時と二次相続時で配偶者居住権の範囲が異なる場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)

〔事業承継税制と小規模宅地等の特例〕

  • 【第59回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との関係
  • 【第60回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用と個人版事業承継税制の適用の可否
  • 【第61回】
    小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の重複適用がある場合の選択面積
  • 【第62回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第63回】
    貸付事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第64回】
    限度面積を超える土地の買換えを行った場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積
  • 【第65回】
    現物出資による移転の承認があった場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積

〔その他〕

  • 【第66回】
    売買契約中に相続が発生した場合における売主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第67回】
    売買契約中に相続が発生した場合における買主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第68回】
    賃貸併用住宅の建築中等に相続が発生した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第69回】
    相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第70回】
    受益者連続型信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第71回】
    受益権が複層化された信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第72回】
    被相続人の建物が贈与されている場合における小規模宅地等の特例の適用

筆者紹介

柴田 健次

(しばた・けんじ)

税理士
柴田健次税理士事務所 所長
東京タックスコンサルティング 代表取締役

相続・事業承継を中心に業務を行っている。

【職歴】
2004年4月 資格の大原 簿記法律専門学校講師就任
2008年1月 税理士法人レガシィに勤務
2014年1月 柴田健次税理士事務所設立

【著書】
第3版 評価明細書ごとに理解する/非上場株式の評価実務』(清文社)
Q&Aでマスターする 事業承継税制の実務』(清文社)

 

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