公開日: 2022/01/13 (掲載号:No.452)
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〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A 【第19回】「2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例」

筆者: 柴田 健次

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第19回】

「2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲は、下記の通りAマンション、B宅地及び家屋、Cマンション、Dマンションを所有していましたが、このうち、特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例を受けることができるのはどの宅地でしょうか。

甲の相続人は、生計を一にしている配偶者である乙、生計を一にしている長男である丙(大学生)、生計を一にしている二男である丁(大学生)の3人です。土地及び家屋については、全て乙が相続で取得しています。

甲、乙、丙及び丁の宅地の利用状況は、下記の通りです。

 甲は転勤中であり、平日は職場の近くである都内のAマンションで過ごし、週末はB宅地及び家屋で乙と過ごしていました。Aマンションは、都内のワンルームマンションで賃貸用として甲が購入したものですが、甲の転勤中に空き家となったため、転勤中の期間のみ使用する目的で利用しています。甲の転勤が終わった後は、第三者に賃貸する予定でしたが、転勤中に死亡しています。

 乙は職場の近くであるB宅地及び家屋に居住しています。

 丙は、東京の大学の近くであるCマンションに居住していますが、週末の時間のある時にB宅地及び家屋で家族と過ごしています。丙は、大学4年で就職も決まっており、引き続き、Cマンションに居住する予定です。

 丁は、大学2年生であり京都の大学の近くであるDマンションに居住しています。年末年始のみB宅地及び家屋で家族と過ごしています。


[A]

B宅地とC及びDマンションの敷地については、特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例(以下単に「特例」という)を受けることができますが、Aマンションの敷地については、特例の適用を受けることができません。

◆  [解説]◆  

1 特定居住用宅地等の意義

被相続⼈⼜は当該被相続⼈と⽣計を⼀にしていた当該被相続⼈の親族(以下「被相続人等」という)の居住の⽤に供されていた宅地等(当該宅地等が2以上ある場合には、政令で定める宅地等に限る)で、当該被相続⼈の配偶者⼜は一定の要件を満たす当該被相続⼈の親族(当該被相続⼈の配偶者を除く)が相続⼜は遺贈により取得したものをいいます(措法69の4③二)。

上記の政令で定める宅地等とは、次に掲げる場合の区分に応じそれぞれに定める宅地等とされています(措令40の2⑪)。

被相続⼈の居住の⽤に供されていた宅地等が2以上ある場合(③に掲げる場合を除く)	当該被相続⼈が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等  被相続⼈と⽣計を⼀にしていた当該被相続⼈の親族の居住の⽤に供されていた宅地等が2以上ある場合(③に掲げる場合を除く)	当該親族が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等(当該親族が2⼈以上ある場合には、当該親族ごとにそれぞれ主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等。③において同じ) 被相続⼈及び当該被相続⼈と⽣計を⼀にしていた当該被相続⼈の親族の居住の⽤に供されていた宅地等が2以上ある場合  	次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める宅地等 イ 当該被相続⼈が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等と当該親族が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等とが同⼀である場合  当該⼀の宅地等 ロ イに掲げる場合以外の場合  当該被相続⼈が主としてその居住の用に供していた⼀の宅地等及び当該親族が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等

 

2 一の宅地等の判定(生活の本拠の判定)

被相続⼈等の居住の⽤に供されていた宅地等が2以上ある場合には、当該被相続⼈等が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等に限られます。「主としてその居住の用に供していた一の宅地等に限る」の制限は、平成22年度の税制改正によって、改正されたものです。改正前においても相続人の居住の継続という制度趣旨から主として居住の用に供されていた一の宅地等に限るものと解されていましたが、法令で明文化されていなかったため、平成22年度の改正で明確化されました。

具体的な判断基準は、法令や通達に明文化されていませんが、国税庁質疑応答事例において、「被相続人等の居住の用に供されていたかどうかは、基本的には、被相続人等が、その宅地等の上に存する建物に生活の拠点を置いていたかどうかにより判定すべきものと考えられ、その具体的な判定に当たっては、その者の日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無その他の事実を総合勘案して判定する」とされています。

この国税庁質疑応答事例は、所得税法における居住用家屋の範囲を定めた租税特別措置法関係通達31の3―2(居住用家屋の範囲)と同意義であり、その通達の方が詳細に記載されていますので、以下で確認しておきましょう。

租税特別措置法関係通達31の3―2(居住用家屋の範囲)

措置法第31条の3第2項に規定する「その居住の用に供している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除く。)をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等(社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下この項において同じ。)の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。この場合、この判定に当たっては、次の点に留意する。

(1) 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、当該事情が解消したときは当該配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、当該配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住のように供している家屋に該当する。

(注) これにより、その者が、その居住の用に供している家屋を2以上所有することとなる場合には、措置法令第20条の3第2項の規定により、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、措置法第31条の3第1項の規定の対象となる家屋に該当することに留意する。

(2) 次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しない。

イ 措置法第31条の3第1項の規定の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(注) 譲渡した家屋に居住していた期間が短期間であっても、当該家屋への入居目的が一時的なものでない場合には、当該家屋は上記に掲げる家屋には該当しない。

ロ 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋

 

3 本問への当てはめ

本問の場合には、甲、乙、丙及び丁の生活の本拠がどこであるのかが問題となりますが、それぞれ下記の通りとなります。

甲の生活の本拠

下記の理由によりB宅地及び家屋が甲の生活の本拠になると考えられます。

  • Aマンションが甲の転勤中の一時的な利用を目的としていること
  • 甲及び乙の日常生活の状況を考慮すれば、乙宅地が生活の本拠であると考えられること
  • Aマンションがファミリー向けマンションではないこと

週の利用日数のみで考えた場合には、Aマンションが甲の生活の本拠になるとの考え方もありますが、単純に利用日数のみで決まるものではなく、甲及び乙の日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無その他の事実を総合勘案すれば、B宅地及び家屋が甲の生活の本拠になると考えられます。

乙の生活の本拠

B宅地及び家屋が乙の生活の本拠となります。

丙の生活の本拠

Cマンションが丙の生活の本拠となります。

なお、被相続人等の居住の⽤に供されていた宅地等に該当するかどうかは、相続開始の直前において判定することとされています(措法69の4①)が、生活の本拠の具体的な判定においては、その家屋への入居目的や一時的な利用であるか否かも確認することになりますので、相続後の家屋の状況も考慮して総合的に判断することになるかと思います。本問の場合には、大学在学中も卒業後も含めてCマンションに居住する予定ですので、丙の生活の本拠はCマンションとなります。

丁の生活の本拠

Dマンションが丁の生活の本拠となります。

したがって、被相続人等の居住の⽤に供されていた宅地等は、上記に記載のとおり、被相続⼈が主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等(B宅地)及び生計を一にしていた親族が主としてその居住の用に供していた⼀の宅地等(B宅地、C及びDマンション敷地)が特例の対象地となります。B宅地は生計を一にする配偶者の居住の用に供している宅地等にも該当することになりますので、被相続人及び生計を一にする配偶者の居住の用に供されている宅地等に該当します。

なお、生計を一にする親族が2⼈以上ある場合には、当該親族ごとにそれぞれ主としてその居住の⽤に供していた⼀の宅地等を判定する点にも注意をしておきましょう。

本問の場合には、配偶者が土地及び家屋を取得しており、配偶者は居住要件等がありませんので、B宅地、C及びDマンションの敷地の全てについて、限度面積の範囲内で特例を受けることができます。

 

★実務上のポイント★

生活の本拠の判断は、実務上、迷うことも少なくないですが、被相続人等の日常生活の状況、その建物の入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無等を確認することが重要となります。

 

〔凡例〕

措法・・・租税特別措置法
措令・・・租税特別措置法施行令
(例)措法69の4①・・・租税特別措置法第69条の4第1項

(了)

この連載の公開日程は、下記の連載目次をご覧ください。

〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

【第19回】

「2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例」

 

税理士 柴田 健次

 

[Q]

被相続人である甲は、下記の通りAマンション、B宅地及び家屋、Cマンション、Dマンションを所有していましたが、このうち、特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例を受けることができるのはどの宅地でしょうか。

甲の相続人は、生計を一にしている配偶者である乙、生計を一にしている長男である丙(大学生)、生計を一にしている二男である丁(大学生)の3人です。土地及び家屋については、全て乙が相続で取得しています。

甲、乙、丙及び丁の宅地の利用状況は、下記の通りです。

 甲は転勤中であり、平日は職場の近くである都内のAマンションで過ごし、週末はB宅地及び家屋で乙と過ごしていました。Aマンションは、都内のワンルームマンションで賃貸用として甲が購入したものですが、甲の転勤中に空き家となったため、転勤中の期間のみ使用する目的で利用しています。甲の転勤が終わった後は、第三者に賃貸する予定でしたが、転勤中に死亡しています。

 乙は職場の近くであるB宅地及び家屋に居住しています。

 丙は、東京の大学の近くであるCマンションに居住していますが、週末の時間のある時にB宅地及び家屋で家族と過ごしています。丙は、大学4年で就職も決まっており、引き続き、Cマンションに居住する予定です。

 丁は、大学2年生であり京都の大学の近くであるDマンションに居住しています。年末年始のみB宅地及び家屋で家族と過ごしています。

連載目次


〔事例で解決〕小規模宅地等特例Q&A

〔小規模宅地等の全体〕【第1回】~【第8回】

〔小規模宅地等の全体〕

  • 【第1回】
    小規模宅地等の特例の適用となる取得原因と取得者
  • 【第2回】
    小規模宅地等の特例の対象財産(配偶者居住権・信託財産・国外財産など)
  • 【第3回】
    共有で取得した場合の小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第4回】
    贈与税の配偶者控除と小規模宅地等の特例の適用面積
  • 【第5回】
    遺言に記載がない特例対象宅地等がある場合の小規模宅地等の特例の留意点
  • 【第6回】
    限度面積を超えた場合の小規模宅地等の特例の適用の適否
  • 【第7回】
    小規模宅地等の特例の選択替え等の可否
  • 【第8回】
    未分割財産として申告した後に一部分割があった場合の小規模宅地等の特例の適用の留意点

〔特定事業用宅地等の特例〕【第9回】~【第18回】

〔特定事業用宅地等の特例〕

  • 【第9回】
    新たに事業の用に供された宅地等の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第10回】
    特定事業の判定(特定事業用宅地等の判定)
  • 【第11回】
    宅地を取得した者が未成年者、会社員、青色事業専従者、学生であった場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第12回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第13回】
    事業の一部を転業等した場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第14回】
    従業員・相続人以外の親族・生計一親族に事業を承継させた場合の特定事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第15回】
    特定事業用宅地等の特例の適用における生計一親族の判断
  • 【第16回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定事業用宅地等の特例の適否
  • 【第17回】
    先代事業者から事業を承継した者が申告期限までに死亡した場合の特定事業用宅地等の特例(相続後に事業承継している場合と生前に事業承継している場合)
  • 【第18回】
    事業承継者が申告期限までに死亡した場合において未分割であった場合の特定事業用宅地等の特例

〔特定居住用宅地等の特例〕【第19回】~【第36回】

〔特定居住用宅地等の特例〕

  • 【第19回】
    2以上の居住用宅地等がある場合の特定居住用宅地等の特例
  • 【第20回】
    老人ホームへ入居等した後に被相続人の居住の用に供していた家屋に新たに居住する者がいる場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第21回】
    老人ホーム入居後に建て替えた場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第22回】
    区分登記がされていない二世帯住宅の場合に被相続人が老人ホームに入居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第23回】
    被相続人が老人ホームに入居する直前に居住していなかった宅地がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第24回】
    主である建物と附属建物がある場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第25回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第26回】
    介護のために同居した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第27回】
    区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用(同居親族と別居親族の「居住していた」の要件の留意点)
  • 【第28回】
    区分登記がされている場合の特定居住用宅地等の特例の適用(別居親族の要件の留意点)
  • 【第29回】
    二世帯住宅に生計一親族と生計別親族が居住していた場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第30回】
    部屋ごとに区分登記がされていない場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第31回】
    特定居住用宅地等に係る別居親族の「持ち家なし」の範囲
  • 【第32回】
    被相続人と同居していた者がいる場合に別居親族が宅地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第33回】
    海外居住者が自宅敷地を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第34回】
    被相続人が国外に居住用不動産を所有している場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第35回】
    別居親族が居住用以外の用途に供した場合や譲渡した場合の特定居住用宅地等の特例の適否
  • 【第36回】
    未分割財産に居住していた者が被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合の特定居住用宅地等の特例の適用の可否

〔貸付事業用宅地等の特例〕【第37回】~【第44回】

〔貸付事業用宅地等の特例〕

  • 【第37回】
    新たに貸付事業の用に供された宅地等の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第38回】
    3年超の特定貸付事業の判定(貸付事業用宅地等の判定)
  • 【第39回】
    特定貸付事業と準事業の判定
  • 【第40回】
    準事業と特定貸付事業を相続した場合の貸付事業用宅地等の判定(新たに貸付事業の用に供された宅地等がある場合の判定手順)
  • 【第41回】
    砂利敷きやアスファルト舗装の駐車場がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第42回】
    「相当の対価を得て継続的に行うもの」に該当するかどうかの判断(貸付事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第43回】
    アパート等の空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否
  • 【第44回】
    新築マンションの空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否

〔特定同族会社事業用宅地等の特例〕

  • 【第45回】
    会社の代表者が親族外である場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適用の可否
  • 【第46回】
    被相続人以外の者が建物を所有している場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否
  • 【第47回】
    法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲(特定同族会社事業用宅地等の特例の適否)
  • 【第48回】
    土地と建物と株式の取得者が異なる場合の特定同族会社事業用宅地等の特例の適否

〔配偶者居住権と小規模宅地等の特例の適用〕

  • 【第49回】
    配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の有利選択
  • 【第50回】
    店舗併用住宅に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第51回】
    賃貸併用住宅(一部空室あり)に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用
  • 【第52回】
    二世帯住宅である建物(区分登記なし)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第53回】
    二世帯住宅である建物(区分登記あり)に配偶者居住権を設定した場合の特定居住用宅地等の特例の適用
  • 【第54回】
    敷地所有権者の相続に係る特定居住用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第55回】
    敷地所有権者の相続に係る特定事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第56回】
    敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第57回】
    一次相続時に賃貸部分があった場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)
  • 【第58回】
    一次相続時と二次相続時で配偶者居住権の範囲が異なる場合における敷地所有権者の相続に係る貸付事業用宅地等の特例の適用(配偶者居住権設定後に二次相続があった場合)

〔事業承継税制と小規模宅地等の特例〕

  • 【第59回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との関係
  • 【第60回】
    事業の全部を転業した場合の特定事業用宅地等の特例の適用と個人版事業承継税制の適用の可否
  • 【第61回】
    小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の重複適用がある場合の選択面積
  • 【第62回】
    特定事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第63回】
    貸付事業用宅地等の特例と個人版事業承継税制との有利選択
  • 【第64回】
    限度面積を超える土地の買換えを行った場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積
  • 【第65回】
    現物出資による移転の承認があった場合における小規模宅地等の特例と個人版事業承継税制の適用面積

〔その他〕

  • 【第66回】
    売買契約中に相続が発生した場合における売主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第67回】
    売買契約中に相続が発生した場合における買主側に係る小規模宅地等の特例の適否
  • 【第68回】
    賃貸併用住宅の建築中等に相続が発生した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第69回】
    相続発生後に賃貸併用住宅を建て替えた場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第70回】
    受益者連続型信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第71回】
    受益権が複層化された信託に関する権利を取得した場合における小規模宅地等の特例の適用の可否
  • 【第72回】
    被相続人の建物が贈与されている場合における小規模宅地等の特例の適用

筆者紹介

柴田 健次

(しばた・けんじ)

税理士
柴田健次税理士事務所 所長
東京タックスコンサルティング 代表取締役

相続・事業承継を中心に業務を行っている。

【職歴】
2004年4月 資格の大原 簿記法律専門学校講師就任
2008年1月 税理士法人レガシィに勤務
2014年1月 柴田健次税理士事務所設立

【著書】
第3版 評価明細書ごとに理解する/非上場株式の評価実務』(清文社)
Q&Aでマスターする 事業承継税制の実務』(清文社)

 

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