税理士が知っておきたい
不動産鑑定評価の常識
【第８回】
「ニーズが多いのは継続賃料の評価」
～鑑定評価における「賃料」の捉え方～
不動産鑑定士 黒沢 泰
前回は、鑑定評価の方式や手法について、不動産鑑定評価基準の考え方に沿って解説しました。そこでは主に価格の捉え方を費用面、市場面、収益面からアプローチしましたが、賃料についても同じことがいえます。
ただし、価格を捉える際にはそれが所有権（民法にいう「物権」）という物差しから見ているのに対し、賃料を捉える際には賃借権（民法にいう「債権」）という物差しによる点に大きな相違があります。
また、所有権の場合、（貸地や貸家は別として）所有者自らその物件を使用するのが基本であるのに対し、賃借権の場合は他人の物を使用することが基本となっています。
そのため、同じ不動産を対象とするにしても、価格を捉える場合と賃料を捉える場合とでは、そこに介在する人間的な要素も含めて異質なものがあると理解してよいでしょう。
そこで今回は、価格の三面性というよりも、賃貸借特有の性格に基づいて賃料の種類を分類し、不動産鑑定士が賃料の鑑定評価を依頼されるとすればどのような内容のものが中心となっているのかを述べてみます。
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