〔事例で解決〕小規模宅地等特例Ｑ＆Ａ
【第43回】
「アパート等の空室がある場合の貸付事業用宅地等の特例の適否」
税理士 柴田 健次
［Ｑ］
被相続人である甲は令和４年５月１日に相続が発生し、その所有する賃貸用のＡマンションの土地（300㎡）及び建物を配偶者である乙が相続し、引き続き、貸付事業の用に供しています。Ａマンションは、昭和50年に被相続人が購入し、第三者に賃貸しています。Ａマンションの建物は３階建てで部屋数15室ですが、各部屋の床面積は同一です。相続開始時点において、15室のうち３室（101号室、201号室、301号室）は空室となっていますが、その空室の状況は、下記の通りとなります。
Ａマンションの貸家建付地の評価をする際には、101号室部分については空室の期間が長く、301号室については退去後募集も行っていないため、その２部屋は自用地として賃貸割合を13室／15室として評価を行うこととします。路線価は100,000円、借地権割合は60％、借家権割合は30％となりますので、Ａマンションの評価額は下記の通りとなります。
100,000円 × 300㎡ ×（１ － 60％ × 30％ × 13室／15室）＝ 25,320,000円
賃貸割合が13室／15室であることから、101号室及び301号室部分について小規模宅地等に係る貸付事業用宅地等の特例の適用を受けることはできないことになるのでしょうか。また、仮に特例の適用を受けることができる場合には、101号室及び301号室の自用地部分から優先的に特例の適用を受けることは可能でしょうか。
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