〔事例で解決〕小規模宅地等特例Ｑ＆Ａ
【第51回】
「賃貸併用住宅（一部空室あり）に係る配偶者居住権がある場合の小規模宅地等の特例の適用」
税理士 柴田 健次
［Ｑ］
被相続人である甲は令和４年９月６日に相続が発生し、甲が所有していた下記の土地建物について、配偶者乙が配偶者居住権を取得し、土地建物の所有権を長男丙が取得しました。相続開始の直前において、乙及び丙は２階で甲と同居しており、小規模宅地等に係る特定居住用宅地等の特例対象者です。なお、１階部分については、被相続人が貸付事業を営んでおり、相続後は、その貸付事業を丙が承継していますので、丙は小規模宅地等に係る貸付事業用宅地等の特例対象者となります。
- 土地全体の自用地としての相続税評価額90,000,000円（面積480㎡）
- 借地権割合＝60％、借家権割合＝30％、１階部分の賃貸割合＝50％
- ２階部分の土地の相続税評価額：90,000,000円×192㎡／480㎡＝36,000,000円
- １階部分の土地の相続税評価額：90,000,000円×288㎡／480㎡×（１－60％×30％×50％）＝49,140,000円
- 敷地利用権の相続税評価額：
90,000,000円×（200㎡－60㎡）／200㎡＝63,000,000円
63,000,000円－63,000,000円×0.4 （※）＝37,800,000円
（※） 配偶者居住権の存続年数に応じた複利現価率
相続開始前後における１階の賃貸状況は、下記のとおりとなります。４部屋の各階の床面積は同じとなります。
101号室については借家権控除の対象とし、102号室及び103号室については借家権控除の対象にならないものとして評価します。
小規模宅地等の特例の選択にあたっては、減額金額が最大になるように選択した場合には乙及び丙の特例の適用面積はそれぞれ何㎡になりますか。
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