〔事例で解決〕小規模宅地等特例Ｑ＆Ａ
【第68回】
「賃貸併用住宅の建築中等に相続が発生した場合における
小規模宅地等の特例の適用の可否」
税理士 柴田 健次
［Ｑ］
被相続人である甲（相続開始は令和５年１月16日）は、賃貸併用住宅（区分所有登記はされていません）とその敷地であるＡ土地を所有し、１階から４階までを賃貸用（８部屋で各部屋の床面積は同一）として５階部分を甲とその配偶者である乙及び長男である丙の居住の用に供していました。賃貸の用に供して50年以上経過し建物も老朽化してきたため、建替えを行うことになりました。建替え後の建物は、１階から３階までを賃貸用（６部屋で各部屋の床面積は同一）として４階は甲及び乙の居住用として、５階は丙の居住用として利用することになっています。
甲は、令和４年中に工事請負契約を締結し、同年中に建物の取壊しを行っていますが、建物の引渡しを受ける前に相続が発生しました。甲の相続人は乙及び丙の２人ですが、全ての財産及び債務は丙が承継しています。工事請負契約に係る残代金は、丙が令和５年３月１日に支払い、同日に建物の引渡しを受け、丙名義で建物の登記を行い、同月中に４階部分は乙の居住用として、５階部分は丙の居住用として利用しています。
なお、従前建物の賃借人には立退料を支払い、新たに賃借人を募集し、相続税の申告期限までに６部屋中５部屋は賃貸の用に供していますが、残りの１部屋については、引き続き募集中の状況となります。
工事請負契約の内容等は、下記のとおりですが、相続開始時における工事進捗率が50％で工事の未払金が80,000千円あります。
この場合におけるＡ土地及び建物に係る相続財産に計上する金額と小規模宅地等に係る特例の適否はどうなりますか。
なお、甲はＡ土地及び建物以外は、貸付事業を行っていませんので、事業的規模以外の貸付事業に該当します。
【工事請負契約の内容】
・工事請負契約日：令和４年４月１日
・引渡予定日：令和５年３月１日
・工事請負金額：200,000千円
・鉄筋コンクリート造５階建て（各階の床面積は同一）
・支払時期
着手金：60,000千円（工事請負契約日）
中間金：60,000千円（令和４年９月１日）
最終金：80,000千円（引渡日）
※画像をクリックすると、別ページで拡大表示されます。
- 土地全体の自用地としての相続税評価額：100,000,000円（土地面積100㎡）
- 借地権割合＝60％、借家権割合＝30％
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