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[無料公開中]空き家をめぐる法律問題 【事例13】「土地の所有者が借地上の建物を取り壊す場合の方法」

筆者:羽柴 研吾

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空き家をめぐる法律問題

【事例13】

「土地の所有者が借地上の建物を取り壊す場合の方法」

 

弁護士 羽柴 研吾

 

- 事 例 -

私は、父から相続した土地を所有しています。その土地は、祖父の代に「A」という方が借りており、数年前まで「B」という方が住んでいたと父から聞いていました。現在、借地上の建物は「A」名義で登記されたままであり、物置として利用されているようです。

ある日、私の自宅に、その土地の所在する市役所から空き家特措法に基づく助言の通知が届きました。借地上の建物は、昨今の風水害で倒壊のおそれがある状態となっているようです。私には、その土地を使用する予定はなく、建物の倒壊の危険もあるので、土地を更地にしておきたいと考えています。どのような方法が考えられますか。

 

1 はじめに

大都市や地方に限らず、借地上の建物の所有者が不明又は行方不明になっている事案が一定数存在する。このうち、借地上の建物が保安上の危険な状態になっているような事案においては、土地の所有者は、建物に対する管理等の権限を有していないため、民法上の事務管理(民法697条)として応急処置をするような場合を除いて建物を取り壊すことはできない。

また、市町村長には、空き家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空き家特措法」という)上、特定空家等の所有者等に対し、除却等の措置を命じる権限が与えられたが、建物に対する管理等の権限を有していない土地の所有者に対して、建物の除却命令までは出すことはできない。

このような建物を放置することは、周囲への危険が増大するだけでなく、不動産の利活用という観点からも妥当ではない。

そこで今回は、保安上危険な状態になっている建物が借地上に存在する場合に、土地の所有者が更地にするために建物の取壊しを求めていく方法について検討することとしたい。

 

2 借地上の建物の所有者を特定する方法

建物所有目的の借地の場合、借地人が建物を賃貸に供する場合には、土地所有者の承諾は要件とはならないため、実際の居住者と建物の所有者が一致しないこともある。また、建物の所有者に相続が発生していても、相続登記がなされない場合には、建物の所有者の特定はますます困難になる。本件のような事案の土地の所有者としては、借地上の建物の所有者を特定する作業から始める必要がある。

本件では、建物の名義人は「A」であるが、「B」が相談者の祖父や父親に地代を支払っていたと証拠上認められる場合には、「B」が建物の所有者である可能性が高い。なお、筆者の経験上、建物の賃借人が、借地人に代わって、土地の所有者に対して地代相当額を支払っていたような事案もあり、本件のような「B」が必ずしも建物の所有者であるとは限らないが、「B」が地代を支払っていたことは、「B」が建物の所有者であると判断する有力な証拠となるだろう。

次に、「B」がどのようにして「A」から建物の所有権を取得したのかが問題になるところ、「A」から売買契約によって建物の所有権が譲渡されたのであれば、所有権移転の登記を受けているはずである。本件のように、建物の登記名義人が「A」である原因としては、「B」「A」を相続した後に、相続登記をしていないということが想定される。「A」の相続が開始しており、複数の相続人によって建物が共有されている場合には、建物を取り壊すためには、全員の同意が要件(民法251条)となるため、この点からも「A」の相続の状況を確認することが必要となる。

「A」の相続開始の有無は、「A」の住民票の除票等を確認すれば判明する。ただし、住民票の除票の保存年限は、住民登録が抹消されてから5年(住民基本台帳法施行令34条)とされているので、保存年限を理由に除票を取得できない場合には、登記簿上の建物所在地を本籍地と仮定するなどして、「A」の戸籍の附票を取得して、「A」の生存の有無や現住所を把握することが考えられる(戸籍の附票も保存年限が5年とされているので、留意が必要である。なお、政府は、平成31年3月15日に、住民票の除票の保存年限を5年から150年に延長する法案を閣議決定した)。

「A」の戸籍情報を取得できれば、「A」の相続人を特定していくことが可能となる。なお、「B」にも相続が開始している可能性があるので、「B」の相続開始の有無については、「A」同様に、「B」の住民票の除票や戸籍の附票を確認する中で判明するであろう。

以下では、上記のような調査によって、「B」「A」の唯一の相続人(相続放棄をしたと認められる事情はない)であることまで判明したが、「B」の連絡先までは特定できなかった場合を想定して、建物の除却をする方法を検討することとしたい。

 

3 建物の取壊しを求める方法

(1) 不在者財産管理人を利用する方法

本件においては、建物が倒壊の危険もあることから、取壊しを前提とした手法を検討する必要がある。本件では「B」の行方が不明であることから、不在者財産管理人の選任を申し立て、不在者財産管理人に、借地契約の合意解除及び建物の取壊しの権限外行為許可を得させる方法が考えられる。

この場合、申立人となる土地の所有者は、家庭裁判所に予納金を支払う必要があるが、建物の除却を前提としている場合には、予納金には管理人の報酬に加えて、解体費用の見込額も含めて納付することが求められる可能性があるので留意が必要である。

上記のような方法は、土地の所有者が建物取壊費用を負担することを受忍できるような場合には、有効な方法となるだろう。

(2) 失踪宣告を利用する方法

次に、「B」が行方不明になってから7年を経過している場合には、失踪宣告を申し立てる方法が考えられる。失踪宣告が認められ、「B」に相続人が存在する場合には、当該相続人との間で、相続人が建物を取り壊すことを前提として、借地契約の合意解除の交渉を行うことになる。

一方、「B」に相続人が存在しない場合(相続放棄の場合を含む)には、相続財産管理人を申し立て、上記(1)の不在者財産管理人と同様の方法をとることになるだろう。

(3) 建物収去土地明渡請求をする方法

さらに、土地の所有者は、賃料不払等を理由に債務不履行解除をしたとして、建物収去土地明渡請求訴訟を「B」に対して提起する方法が考えられる。この場合、「B」は行方不明であるため、裁判書類の送達は公示送達によって行われることになる。土地の所有者は、請求認容判決を債務名義にして強制執行をすることになるが、その費用は、事実上、土地の所有者が負担することになるだろう。

なお、公示送達事案の場合でも、原告は、借地契約の内容と解除原因を最低限主張しなければならないので、過去の資料を確認して、月額の賃料額や履行遅滞となっている期間等を特定する必要がある。

ところで、平成4年8月1日以前に成立した借地契約においては、旧借地法の建物の「朽廃」による借地権の消滅という構成も考えられるが、物置として利用されているような場合は、「朽廃」と認められる可能性は低いと思われる。

(4) その他(行政の代執行を要請する方法)

土地の所有者が、市町村長に対して、空き家特措法に基づく略式代執行を要請する方法が考えられる。もっとも、空き家特措法においては、代執行に要した費用について、「B」の不在者財産管理人の選任を市町村が申し立て、「B」の有する財産から回収することが想定されている。

そのため、借地の場合には、本件の相談者の所有する土地から回収することはできず、その他に「B」に換価可能な財産が見込まれない場合には、市町村長が略式代執行を適時に行わないことも想定される。そのため、本件のように建物倒壊の危険が切迫しているような場合には、略式代執行による建物の取壊しを期待することは妥当ではないように思われる。

(5) 小括

上記の検討からすると、訴訟提起の方法は、土地の所有者の時間的・経済的負担が最も重い方法と考えられるので、一般論としては、上記(1)(2)の方法を選択されることになるだろう。建物の取壊しを求めて訴訟提起が行われるのは、上記(2)のように相続人との間で協議が成立しないような場合など限られた場面になるように思われる。

 

4 空き家の解体費用の補助金を活用する方法について

老朽化した空き家を所有者として取り壊す場合、市町村による補助金を利用できることがある。補助金を受けられる要件は市町村によるが、その多くは、新耐震基準適用前の昭和56年5月31日までに建築された建物であることを要件としている。

建物の取壊し費用は相当の負担になるため、建物の所有者としては、補助金を利用することも視野に入れて対応されたい。

(了)

「空き家をめぐる法律問題」は、毎月第1週に掲載します。

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筆者紹介

  • 羽柴 研吾

    (はしば・けんご)

    弁護士
    弁護士法人東町法律事務所(神戸事務所所属)

    企業法務、金融法務、自治体法務(固定資産税含む)を中心に一般個人案件にも従事。
    現在は、企業の事業承継問題、研究開発税制、不動産投資を含む空家対策問題に関心を寄せる。

    【略歴】
    京都府出身
    平成17年 立命館大学法学部卒業
    平成19年 立命館大学法科大学院修了、新司法試験合格
    平成20年 弁護士登録
    平成24年 仙台国税不服審判所(国税審判官)
    平成27年 東京国税不服審判所(国税審判官)
    平成28年 日弁連法務研究財団「国税不服審査制度に関する研究」研究員

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