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[無料公開中]金融・投資商品の税務Q&A 【Q35】「海外に所在する不動産を売却した場合の譲渡所得計算」

筆者:箱田 晶子

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金融投資商品税務

【Q35】

「海外に所在する不動産を売却した場合の譲渡所得計算」

 

PwC税理士法人
金融部 パートナー
税理士 箱田 晶子

 

[Q]

私(居住者たる個人)は保有している海外所在の不動産(別荘用、貸付は行っていない)を譲渡しました。取得価額及び売却価額は以下の通りですが、譲渡益はどのように計算されますか。

  • 取得価額:1百万ドル
  • 取得時の為替レート(TTS):100円/ドル(円からドルへの交換と不動産の取得は同日)
  • 売却価額:0.9百万ドル
  • 売却時の為替レート(TTB):115円/ドル(不動産の売却とドルから円への交換は同日)

なお、私は所得税法上の居住者であり、日本に10年以上居住していることから永住者に該当します。

[A]

海外不動産の譲渡により生じた損益は、日本円に引き直して計算を行い、土地建物の譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。

検 討

1 課税方法

日本の居住者(永住者に限る)は、国内で生じた所得及び国外で生じた所得のいずれについても、日本で課税されます。

したがって、日本の居住者が海外の不動産を売却したことにより得た譲渡益に対しては、国内にある不動産を売却した場合と同様に課税されることとなります。

この場合、外国通貨で行われた不動産の譲渡収入の金額及び不動産を取得した際の取得価額の金額は、原則として、その取引日における対顧客直物電信売相場(TTS)と対顧客直物電信買相場(TTB)の仲値(TTM)により換算されます。

ただし、特例として、不動産を売却して外国通貨を直ちに本邦通貨とした場合には対顧客直物電信買相場(TTB)で、本邦通貨を外国通貨として直ちに海外不動産を取得した場合には対顧客直物電信売相場(TTS)で譲渡所得を計算することができます。

 

2 具体的な計算例

おたずねの場合、原則として取引日のTTMを使用して土地建物等に係る譲渡所得の金額を計算することとなりますが、円からドルへの交換と不動産の取得は同日であり、また、不動産の売却とドルから円への交換は同日とのことですので、のただし書き以降に記載の特例を適用し、以下の金額を土地建物等に係る譲渡所得の金額として取り扱うことができます(購入手数料や売却手数料はないものとします)。

〈計算例〉
  • 取得価額:1百万ドル × 100円/ドル(取得時のTTS) = 100百万円
  • 譲渡収入:0.9百万ドル × 115円/ドル(売却時のTTB) = 103.5百万円
  • 譲渡所得:103.5 - 100 = 3.5百万円

本件では、ドル建ベースでは譲渡損失が発生していますが、日本円に引き直すと譲渡益が発生するため、申告が必要となります。

 

3 外国税額控除の適用

本件の不動産の譲渡について、不動産の所在地国において所得税に相当する税が課される場合、日本の申告上、外国税額控除の適用を受けることが可能です。

外国税額控除を受けるためには、不動産を売却した年分の確定申告の際に一定の書類を添付する必要があります(具体的な計算は【Q24】参照)。

 

【参考(関連条文)】
所法第7条、第33条、第57条の3、第95条
措法第31条、第32条
所基通57の3-2

(了)

この連載の公開日程は、下記の連載目次をご覧ください。

連載目次

金融・投資商品の税務Q&A

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【Q31】~

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筆者紹介

  • 箱田 晶子

    (はこだ・あきこ)

    PwC税理士法人 金融部 パートナー。 税理士。

    金融機関、ファンド等に対し、内外の投資信託、仕組債、リッパケージローン等の金融商品に関する税務上のアドバイス、クロスボーダーのファンド投資ストラクチャー組成に関する税務コンサルティングサービスを数多く行っている。

    【主な共著書】
    ・『金融・投資商品の税務Q&A』共著(清文社)
    ・『逐条解説投資信託約款』共著(金融財政事業研究会)
    ・『投資ストラクチャーの税務(九訂版)』共著(税務経理協会)
    ・『信託の税務』共著(税務経理協会)
    ・『法人税重要事例400』共著(税務研究会)

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