山本守之の法人税“一刀両断”　【第50回】「「リバースモーゲージ」と「ビアジェ」」

山本守之の

法人税 “一刀両断”

【第50回】

「「リバースモーゲージ」と「ビアジェ」」

税理士　山本　守之

１　リバースモーゲージ

自宅を担保に老後資金を借り入れる「リバースモーゲージ」という制度があります。この制度は、持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度です。この制度を使って自宅にそのまま住み続けながら生活費を確保することができます。長寿社会の老後破綻を回避する方法のひとつです。

しかし、この制度はあまり広がっていません。どうしてでしょうか。

【リバースモーゲージが成立しなかった場合】

Ｂさんは、栃木県宇都宮市で夫であるＡさんと２人暮らしをしていましたが、Ａさんが病気で死亡しました。Ｂさんは長男であるＣさんと一緒に住むつもりはありません。そこで、Ｂさんは宇都宮にある住居を担保に融資を受け、その資金を介護施設の入居費用に充てるつもりでした。

Ｂさんは、家を失うことなく生活費を調整したかったのですが、リバースモーゲージは成立しませんでした。Ｂさんの場合、担保価値が少なかったのが原因でした。

日本の住居（融資対象）の大部分は木造で、家屋の大半は担保として評価されず、土地に準じて不動産評価額が決められることが常です。すると、リバースモーゲージは成立しない場合があります。

リバースモーゲージには次のようなリスクがあります。

①～③の状況により、担保割れにつながる恐れがあるため、金融機関が融資額を固めに設定するのです。

この制度のメリットは、自宅を売却することで融資が受けられるという点です。建物は担保価値がないと考えられているので、一般的にマンションは対象外のところがあります。また、子供などの推定相続人の同意が必要になります。

将来の相続も見据える必要から、相続人である子供などが拒否する場合、リバースモーゲージは使えないことがあります。

【リバースモーゲージが成立した場合】

Ｄさんは東京都港区に住居（一戸建）60坪を持っています。60歳で妻と２人で暮らしています。これからは２人で趣味の旅行を楽しみながら生活したいと思い、リバースモーゲージを申し込みました。

Ｄさんに収入はありませんが、立地条件が良く担保価値は十分あるので、リバースモーゲージが成立しました。死亡後に売却する場合、貸主にとって危険がなかったためです。

２　ビアジェ

フランスでは「ビアジェ」という権利があります。これは、高齢者が不動産（自宅など）に住み続けながら行える所有不動産の売却システムです。

買い手は初期費用に加え、売り手の死亡時まで定期的に支払を行います。売り手は、ゆとりある老後を送るために定期的な収入を受け取れるのです。

買い手のメリットは、売り手が早く死亡すると定期支払金を払わなくてよくなるので、通常よりも低い価格で不動産を取得できることです。

初期費用と定期支払金の金額は、通常の不動産売買と同様に、不動産の価格の鑑定から行い、売り手がその家に住み続けるのであれば、売り手の年齢から計算して平均余命を元に価格を設定します。

事例１ ビアジェを利用し得をしたＥさんの場合

総支払額は一時金と合せて56,000€でした。Ｅさんは市場価額からみて割安でこの物件を買ったことになります。

一方、高齢のＨさんのような取引もあります。

事例２ ビアジェを利用し損をしたＧさんの場合

Ｈさんは84歳と高齢であり、物件はパリ屈指の16区と好立地なので、Ｇさんの毎月の支払額は5,000€と高額でした。このマンションの市場価格は60万€なので、Ｈさんが８年以内に亡くなればＧさんの得となりましたが、Ｈさんは100歳で亡くなったので、Ｇさんの支払総額は一時金と合わせて108万€となり、大損になりました。

いつ亡くなるかは誰にも分からないので、早く物件を手に入れて得をするかもしれないし、すごく長生きして損をしてしまうかもしれないのです。そのため、ビアジェの前には健康調査が行われることも多いのです。

３　検討すること

日本のリバースモーゲージはあくまで銀行や国（地方自治体）の融資ですが、フランスのビアジェは物件の譲渡ですので、損得は当然あります。

どちらの方法が良いかは条件にもよりますが、日本ではビアジェは使えません。日本の制度が融資だけにとどまるので、フランスに比べて遅れていると批判されてもしかたありません。

（了）